부동산

우광연

선순위 임차인의 배당요구 철회

선순위 임차인의 권리분석은 매우 중요합니다. 권리분석을 잘못해서 임차인의 보증금을 떠안게 되는 경우가 많기 때문입니다. 그중 하나의 경우가 배당요구종기일 전에 선순위 임차인이 배당요구를 했다가 다시 철회하는 경우입니다.

경매사건페이지에서 배당요구종기일이 2015년 6월 10일까지임을 알 수 있습니다. 민사집행법이 생기면서 배당요구종기일과 매각기일이 분리되었는데요. 2002.7.1. 이전에는 매각기일과 배당요구종기일이 같은 날이어서 매각기일 당일에 선순위 임차인이 배당요구를 했다가 철회하는 일이 많이 있었습니다. 낙찰자는 매각당일(입찰당일)날 배당요구를 철회하는 것은 알수가 없으므로 낙찰 후 법원기록을 열람하여 매각불허가신청을 할 수뿐이 없습니다. 최고가매수신고인의 지위도 불안하고 법원경매 절차의 이러한 점을 이용하여 경매절차를 고의로 지연시키는 사람들도 많이 있었습니다. 이러한 점을 보완하기 위해 민사집행법에서는 배당요구종기일을 매각기일 앞으로 앞당겨서 배당기일에 참가할 수 있는 채권자들을 사전에 다 파악 후 입찰을 할 수 있도록 하였습니다.

말소기준권리보다 앞선 임차인세대가 있습니다.

매각물건명세서에 2015.6.5. 배당요구신청을 철회했다고 나와 있습니다. 민사집행법에서는 선순위 임차인의 경우 배당요구를 했다가 철회하기 위해서는 배당요구종기일까지 철회를 인정하고 있습니다.

민사집행법 88조 2항에 의거 선순위 임차인 및 선순위 전세권자 등은 배당요구 종기일이 지난 후에는 배당요구를 철회할 수 없습니다. 상기 사건의 임차인의 경우 배당요구종기일이 2015.6.10.이고 배당요구철회일이 2015.6.5.입니다. 적법하게 배당요구를 철회한 것이므로 낙찰자는 임차인의 보증금 5천만원을 인수하여야 합니다. 상기 사건에서 첫 낙찰자분은 보증금을 몰수당했습니다.

경매물건을 보다 보면 선순위 임차인이 배당요구종기일이 지나서 배당요구를 하는 경우도 있는데 이 경우도 배당요구의 효력이 없게 되어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하여야 합니다.

배당요구종기일은 상당히 중요한 날짜입니다. 배당절차에 참가하게 되는 채권자들이 누구인지, 누구는 배당을 못 받는지 꼭 확인하시고 매각물건명세서에 기재된 내용도 필히 확인하시고 입찰에 임하시길 바랍니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋부동산카운셀링 우광연 대표