부동산

우광연

전소유자가 임차인으로 되는 경우 대항력 발생시점은

경매물건이 낙찰이 된 후 전소유자와 낙찰자가 임대차계약을 맺고 사는 경우가 있습니다. 또는 낙찰이 된 후에도 전소유자의 주민등록이 그대로 남아 있는 경우도 있겠습니다. 이러한 경우 전소유자가 임차인으로 되는 경우는 어떻게 권리분석을 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

동부화재보험 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 태인 세대열람을 보면 전** 세대가 먼저 전입이 되어있는데 전소유자 이기도 합니다.

세대열람 확인결과 전**세대는 2003.8.14. 전입한 것으로 나와 있습니다. 만약 전소유자가 낙찰자와 임대차계약을 맺는다면 대항력은 언제부터 발생하게 될까요?

99다59306 대법원 판례를 보면

즉, 소유자로서의 주민등록과 임차인으로서의 주민등록을 구분하고 있는 것인데요. 전소유자가 자기 집에 거주하면서 주민등록을 해 놓은 것은 누가보더라도 소유자로서의 주민등록임을 알수 있을 것입니다. 반면 임차인의 경우라면 어떤 부동산에 임차인이 있다라는 것은 등기사항전부증명서에기록되는것도 아니어서 주민등록으로 공시방법을 정하고 있고, 주민등록과 부동산의 점유를 갖추면 익일 0시부터 대항력이 발생되도록 해 놓았습니다.

그러므로 전소유자가 경매로 소유권을 잃게 되고 낙찰자와 임대차계약을 하고 거주하게 된다면 전소유자로서의 주민등록을 해 놓은 기간에는 대항력이라는게 생길수 없고(임대차로서의 유효한 공시방법이 아니기 때문에), 낙찰자가 소유권이전등기를 하게 되면 그 익일부터 대항력이 발생된다는 얘기입니다.

전**세대는 2003.8.14. 에 전입신고를 하여 외형상 대항력이 있어 보이나 이 당시에는 소유자로서의 주민등록이었으므로 대항력이 발생될 수 없고 2014.7.24. 낙찰자 강**이 소유권이전등기를 한 2014.7.25. 0시에 대항력이 발생되게 됩니다. 그러므로 이 사건과 같이 경락잔금대출을 이용하여 잔금을 낸 경우에는 소유권이전과 근저당설정이 같은날 설정되므로 전소유자가 임차인이 된다하더라도 대항력 없는 임차인이 되게 됩니다.

한편 부동산태인 사이트에서는 이처럼 '전소유자가 임차인으로 지위가 변동'이 되는 경매물건의 경우에 아래와 같이 별도로 해당 내용을 상세히 기재하여 고객들의 이해를 돕고 있습니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋부동산카운셀링 우광연 대표