부동산

우광연

전세권만 매각되는 물건사례

민법에 있는 전세권은 담보물권과 용익물권 두가지 권능을 가지고 있는 권리입니다. 담보물권적 기능은 전세보증금을 의미하는데 이 전세보증금을 담보로 대출을 받아 전세권에 대해 근저당권을 설정합니다. 이때 전세권자가 이자를 납부하지 못하게 되면 채권자는 전세권에 설정되어있던 근저당권을 실행하여 경매에 붙입니다.

경매정보사이트에 붉은색으로 '전세권만 매각대상'이라고 표시해 놓았습니다.

전세권자의 전세금은 350,000,000원인데 이를 담보로 대출을 받았고 이후 경매가 진행되게 된것입니다.

매각물건명세서 비고란에도 경매사건의 매각대상이 부동산이 아닌 등기부등본 을구 1번의 전세권이라고 명시되어 있습니다.

이런 경우 입찰을 준비하는 분들 입장에서는 전세권만 취득하게 되므로 낙찰받고 대금납부 후 전세권만 취득하게 되는 것이고 전세권자 명의만 변경하면 됩니다. 그러므로 전세금 350,000,000원 보다 낮은 가격으로 입찰을 해야 전세권을 취득하고 만기 시 임대인에게 350,000,000원을 돌려달라고 할 수 있습니다. 만기시에는 종전 전세권자가 명도가 되어야 하니 낙찰후 명도도 해 놓아야 하겠습니다.

또 하나 준비하고 입찰해야 할 부분은 전세금을 돌려달라고 했을 때 임대인이 안 돌려주는 경우입니다. 집합건물에 설정되어 있는 전세권을 취득하게 되므로 계약이 만료가 되면 담보물권적 기능을 실행하여 임의경매를 신청할수 있습니다. 즉, 이때는 임대인의 부동산 전체를 경매신청하게 됩니다. 이 경매사건에서 얼마정도에 낙찰이 될 것인가, 전세권 경매에서 낙찰받은 금액보다 높게 될것인지 낮게 될 것인지를 파악을 미리 해 봐야 합니다. 출구전략을 생각해야 하는 것입니다.

실거래가를 찾아보니 410,000,000원~440,000,000원선에 거래가 됐음을 알 수 있습니다. (정확한 시세는 현장조사를 통해 재차 확인해 보셔야 합니다.)

321,770,000원에 350,000,000원 전세권을 낙찰받아 만기시 임대인으로부터 전세보증금을 돌려 받거나, 경매신청을 통해 제3자가 낙찰을 받으면 전세권만의 경매에서 낙찰시 들어갔던 투자금 이상으로 낙찰이 될지를 꼼꼼히 분석하신 후 입찰을 하면 되는데 본 사건의 경우 투자금 이상으로 낙찰이 될 확률이 높아 보입니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋부동산카운셀링 우광연 대표