부동산

우광연

상가건물임대차 보호법의 대항력

작년 5월 13일 상가건물임대차 보호법이 개정되면서 환산보증금 안에 들어가는 임차인이 아니더라도 대항력 등 몇가지 권리에 대해서는 모든 임차인이 이 법의 적용을 받게 되었습니다. 적용하는 시점은 부칙에 나와 있는데 대항력의 경우는 법 개정날짜 이후에 갱신되거나 새로 체결된 임대차계약부터 적용하도록 되어 있습니다. 그렇다 보니 법 시행전에 설정된 담보물권등에 대해서는 말소기준권리보다 앞선 상가임차인이더라도 환산보증금액을 초과하는 경우 경매절차에서 대항력을 주장할수 없습니다.

취하된 사건이긴 합니다만 검토해 보도록 하겠습니다.

말소기준권리보다 사업자 등록이 먼저 된 임차인이 있습니다. 현행법상으로는 대항력이 있어 보이지만 위에서 언급한데로 환산보증금을 넘는 임차인의 경우 2015.5.13. 이후 갱신되거나 새로 체결되는 임대차부터 모든 임차인의 대항력이 발생되는 것이므로 이 사건의 경우는 대항력이 없게 됩니다. 말소기준권리인 2014.3.27. 근저당권보다 먼저 사업자등록이 되어 있으나 이 당시 법으로는 환산보증금을 초과하게 되면 대항력이 없기 때문입니다.

위 사건의 말소기준권리인 근저당권이 설정될 당시 법 적용대상을 보면 3억원이하입니다. 임차인의 경우 보증금 2800만 월313만5천원인데 부가세를 빼고 계산한다면 월 2850만원이 됩니다. 환산하게 되면 2850만*100+2800만원 = 313,000,000원이 되어 3억원을 초과하게 되어 대항력이 없게 되는 것입니다.

주택의 경우는 말소기준권리보다 앞서 전입신고가 되면 대항력이 있게 되는데 2015.5.13. 이전에 말소기준권리가 설정되어 있는 상가는 환산보증금을 계산해 봐야 하고 2015.5.13. 이후에 말소기준권리가 있는 물건이라면 환산보증금과 관계없이 갱신되거나 새로 체결된 임대차계약인지를 검토하여 대항력 발생여부를 꼼꼼히 분석해야 겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋부동산카운셀링 우광연 대표