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박승재

[박승재 변호사의 잘 사는 法] 임차한 집을 매수하였을 때 혼동의 법리

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 민법 상 혼동의 법리에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다. 쉽게 말하여 혼동이라는 것은 하나의 부동산에 동일 인물이 소유권과 제한물권을 둘 다 가지고 있는 경우 제한물권이 소멸하게 되는 법리를 말합니다. 즉, 하나의 아파트 세대를 두고 동일인이 소유권자도 되고, 전세권자도 될 수는 없다는 뜻입니다(단, 이러한 제한물권이 본인 및 다른 제3자의 이익을 위해서 존치할 필요가 있으면 소멸하지 않습니다). 아무래도 사례를 보면서 이해하는게 가장 빠르면 구체적인 사실 관계를 설명하자면 다음과 같습니다.

L씨는 1년 전 K씨와 강남구 일원동 소재의 아파트(K씨 소유)에 대한 임대차 계약(임대차 보증금 3억 원)을 체결하고, 현재까지 거주 중입니다. L씨는 임대차 계약을 체결한 즉후 전입신고를 하였고, 확정일자까지 받아 두었습니다. K씨는 6개월 전 일원동 소재 아파트를 담보로 저축은행에서 대출을 받고, 근저당권을 설정해주었습니다.

L씨는 최근 임대차 계약 기간이 종료되어 K씨에게 임대차보증금을 반환해줄 것을 요청하였다. 그러자 K씨는 경제적 사정이 좋지 않아 지금은 돈이 없고, 혹시 일원동 소재 아파트를 시가보다 싸게 팔테니 구입할 생각이 없냐고 하였습니다. 이에 L씨는 K씨에게 임대차 보증금 3억 원과 근저당권 설정금액 1억 2천만 원을 제외한 1억 3천만 원을 지급하고 일원동 소재 아파트의 소유자가 되었습니다. 이후 시간이 흘러 저축은행에서는 일원동 소재 아파트에 대한 경매를 신청하였습니다.

이 경우 L씨는 위 경매에 따른 배당 절차에서 확정일자를 받은 임대차 보증금 반환 채권에 대한 배당을 받을 수 있을까요? 아니면 혼동의 법리에 따라 소유자가 된 L씨는 임차인으로서의 지위가 소멸되므로 배당을 받을 수 없게 될까요?

이와 관련된 법령은 다음과 같습니다.

민법 제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸) ① 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.

② 전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다.

③ 점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.

판례는 위와 비슷한 사안에 대하여 “어떠한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 경우 그 제한물권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에는 민법 제191조 제1항 단서의 해석에 의하여 혼동으로 소멸하지 않는다.”고 판시하고 있습니다.

정리해보건대 민법 제191조에 따라 동일한 물건에 대하여 소유권과 다른 제한물권이 동일인에게 귀속되지 않게끔 제한물권이 소멸되는 것이 원칙입니다. 만약 위 사안 역시 이와 같은 원칙에 따라 해석할 경우 L씨의 확정일자 받은 채권이 혼동에 의하여 소멸된다고 봐야 할 것입니다. 그러나 L씨의 확정일자 받은 채권이 소멸되었다고 해석하게 된다면 그로 말미암아 차순위 근저당권자들의 열위 권리는 부당하게 유리한 지위를 차지하게 되는 반면 L씨로서는 불측의 손해를 입게 된다고 할 것이므로 위 사안의 경우는 민법 제191조 단서의 예외에 해당한다고 보는 것이 타당하므로 판례의 태도가 일응 타당해 보입니다.

다만, L씨가 주의해야 할 사항은 우선변제권(대항력 + 확정일자)의 요건을 갖춘 자라 하더라도 그에 관한 등기가 되어 있지 않기 때문에 L씨는 배당 요구 종기 전까지 배당요구를 하여야 합니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사