부동산

우광연

말소기준권리에 들어가는 담보가등기

가등기는 통상 소유권이전청구권가등기를 칭하는데 외형상은 이렇게 되어 있다 하더라도 담보가등기로 되는 경우가 있습니다. 권리분석 시 선순위 가등기가 있는 경우 등기사항전부증명서상에는 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기로 되어 있더라도 담보가등기에 해당이 되는지 안되는지를 분석해 봐야 합니다. 소유권이전청구권가등기는 추후 본등기를 통해 소유권을 이전해 오려는 것인데 담보가등기는 소유권을 이전해 오려는 것이 아닌 돈을 받으려는 목적일 경우에 담보가등기가 됩니다.

부천 여월동에 소재하고 있는 다세대주택으로 소유권가등기가 최선순위로 되어 있습니다. 등기사항 전부증명서에도 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기로 되어 있습니다.

원칙적으로는 이 가등기는 낙찰자가 인수해야 하는 권리이지만 담보가등기일 가능성도 있으므로 몇가지를 확인하여 담보가등기에 해당하면 말소가 되는 가등기이고 그렇지 않다면 인수가 되는 가등기이므로 입찰을 안 하면 됩니다.

소유권이전청구권가등기가 담보가등기로 되는 경우는 다음과 같습니다.

1. 배당요구종기일까지 가등기권자가 채권계산서나 배당요구를 하는 경우

2. 선순위 가등기권자가 임의경매를 신청한 경우

3. 등기사항 전부증명서서상 가등기 원인이 대물변제 인 경우

이 사건의 경우 임의경매를 신청하지 않았고 가등기 원인이 매매예약이므로 위 경우 중 2가지 경우에는 해당이 안됩니다. 1번의 경우를 확인해 보기 위해 문건접수내역을 보겠습니다.

최선순위 가등기권자가 배당요구종기일(2016.8.16.) 안에 채권계산서를 제출했습니다. 채권계산서라는 것은 채무자로부터 받을 원금이 얼마 이자가 얼마라는 것을 제출하는 것이므로 소유권을 가져오려는 의도가 아닌 돈을 받으려는 의도가 되어 담보가등기가 되는 것입니다.

이렇게 담보가등기가 되는 경우 가등기담보등에 관한 법률 12조에서 담보가등기는 저당권으로 본다 라고 되어 있어 말소기준권리에 포함되게 되는 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표