부동산

강민구

공유지분 경매와 우선매수청구권

1. 공유자 우선매수청구권의 의의

공유지분이 경매될 경우 ‘공유자우선매수제도’가 있다. 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 이를 ‘공유자 우선매수청구권’ 내지 ‘공유자 우선매수권’이라고 부른다. 이렇듯 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가 매수신고인을 차순위 매수신고인으로 본다. 공유물의 경우 이용을 위해서는 다른 공유자와 협의를 해야 하는데 공유지분 매각으로 인해 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 매수기회를 주는 제도이다. 한편 공유물분할판결에 기하여 공유물전체를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 현금화의 경우, 즉 형식적 경매에 있어서는 이러한 공유자 우선매수청구권은 적용되지 않는다.

2. 우선매수신고 시한

이러한 우선매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. 즉 입찰이 마감되었다고 해도 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전이면 공유자우선매수신고를 할 수 있다는 뜻이다. 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이기 때문이다.

일단 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에는 최고가입찰자는 더 높은 입찰가격을 다시 제시할 수 없다. 최고가입찰자로 하여금 당해 입찰기일에서 더 높은 입찰가격을 제시하도록 하는 것은 입찰의 본질에 반하는 것이며, 공유자와 최고가입찰자만이 참여하여 더 높은 입찰가격 내지 호가를 제시할 수 있는 새로운 입찰기일 등에 관한 절차규정도 없기 때문이다.

3. 매각기일 전의 우선매수청구권 행사

우선매수청구권을 행사하기 위해서는 통상적으로 공유자가 매각기일에 출석한다. 하지만 신고 시기에 법적으로 제한이 없으므로 공유자가 매각기일 전에 미리 집행관 또는 집행법원에 입찰보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수청구권을 행사하겠다고 신고할 수도 있다. 이 경우 집행법원은 입찰기록표지에 우선매수청구권이 있다는 취지를 기재한다.

4. 공유자우선매수청구 시 입찰보증금을 동시에 납부해야만 하는가?

반드시 우선매수신고와 동시에 입찰보증금 전액을 제출해야 하는가? 공유자가 입찰기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니다. 즉 공유자가 우선매수신고서를 제출한 경우, 입찰기일에 입찰법정에서 집행관은 최고가입찰자와 그 입찰가격을 알려 입찰의 종결선언을 하기 전에 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가 제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 한다.

5. 우선매수신고자가 입찰에도 참여한 경우

한편, 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 없다. 따라서 만약 공유자가 입찰에서 최고가를 쓰지 못하여 다른 최고가를 쓴 사람에게 낙찰이 되었다고 해도 다시 공유자우선매수청구권을 행사할 수도 있다. 하지만 만약 공유자가 매각기일 전에 우선매수신고를 한 후, 이와 별도로 입찰에 참여하여 최고가를 써서 낙찰된 경우에는 그 낙찰의 효과를 부인할 수 없다. 즉 이 경우 공유자 우선매수신고를 하였으니 자신을 제외한 차순위 입찰가격을 쓴 사람의 가격으로 우선 매수권을 행사하겠다고 주장할 수 없다.

6. 공유자가 우선매수신고 했으나 유찰된 경우

공유자가 사전에 우선매수신고를 하였으나 다른 입찰참여자가 전혀 없어 유찰된 경우에는 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정한다. 매수신고인이 전혀 없는 경우 최저매각가격을 상당히 낮추어 다시 매각절차를 진행해야 하는데 그것보다는 공유자가 최저로 매수하는 것이 경제적이기 때문이다. 공유자의 입장에서도 새 매각절차에서 반드시 그 전의 최저가보다 낮은 가격으로 낙찰된다는 보장이 없으므로 당해 입찰기일의 최저가로 매수하는 편이 더욱 유리한 경우도 있다. 그러한 이유 때문에 때로는 공유자가 유찰되더라도 당해 입찰기일의 최저가로 매수하고 싶을 때에는 사전에 우선매수신고를 하는 경우도 종종 있다.

7. 일괄매각의 경우도 공유자 우선매수청구권가 가능한가?

일괄매각의 경우 여러 개의 부동산을 동시에 매각하는데 그 중 일부 부동산에만 공유자로 등재되어 있는 자가 매각 부동산 전체에 대해 공유자 우선매수신고를 할 수 있는지가 문제된다. 학설이 나뉘나 판례의 태도는 소극적이다. 즉 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부의 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다(대법원 2006. 3.13.자 2005마 1078결정).

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 진솔 강민구 변호사