부동산

우광연



선순위 전세권 사례

현행법상 임차인이 자기의 보증금을 지키는 방법에는 대표적으로 임대차보호법에 의한 방법과 민법상의 전세권설정등기를 하는 방법이 있습니다. 이 중 민법상 전세권설정등기를 한 사례를 보도록 하겠습니다.

경기도 화성시 석우동에 위치한 1층 상가 물건입니다.

우리은행 근저당권보다 앞선 전세권이 있습니다. 최선순위 전세권인 경우에는 다음 2가지 경우에만 배당을 받고 말소가 되게 됩니다. 첫 번째로는 배당요구종기일까지 배당요구를 하는 경우(민사집행법 91조 4항) 두 번째로는 집합건물에서 임의경매 신청을 하는 경우입니다.

이 사건의 경우 경매 신청권자는 우리은행으로 전세권자는 경매신청을 하지 않았습니다. 그렇다면 배당요구종기일까지 배당요구를 했는지 확인해 보면 되는데

매각물건명세서에보면 2016.7.11.에 배당요구 한 것으로 되어 있으나 본 사건의 배당요구종기일이 2016.4.11. 이어서 배당요구의 효력이 없습니다. 그렇다 보니 매각물건명세서 하단에 을구 순위2번 전세권등기는 매수인이 인수하다고 명시해 놓았습니다. 배당요구 종기일 전이냐 후이냐에 따라 보증금인수여부가 결정되므로 선순위 임차인 및 전세권의 경우 정확히 확인하셔야 겠습니다.

전세권은 용익물권의 권능과 담보물권의 권능을 다 가지고 있어서 계약기간이 만료가 되게 되면 담보물권 권능에 의거 임의경매 신청을 할 수 있습니다. 그러나 이는 집합건물에서만 적용이 되고 일반적으로 토지와 건물등기가 나뉘어 있는 부동산에 전체가 아닌 일부호수에 전세권을 설정한 경우에는 임의경매를 신청할수 없습니다. 이 경우 전세권의 효력이 전세권 설정당시 제출한 도면에 표시된 일부부분에만 미치기 때문입니다.

반대로 각 호수별로 소유권이 구분되어 있는 집합건물의 경우에는 전유부분에 전세권이 설정되게 되면 대지권에 전세권등기(공유지분에는 전세권설정이 안됩니다)가 안되어 있다 하더라도 대법원 판례(2001다68389)에 의거 대지권에까지 효력이 미칩니다. 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 대지권에 까지 전세권의 효력이 미치게 되므로 집합건물 전체에 전세권의 효력이 미치게 되어 계약기간 만료후 임대인이 보증금을 돌려주지 아니하면 임의경매신청이 가능한 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표