부동산

강민구

인도명령 제도와 집행실무

1. 인도명령 제도 개관

일단 부동산을 경락받은 경우에는 법원에 인도명령을 신청하면 된다. 즉 매수인은 매수잔금을 납부한 후 6개월 이내에 소유자나, 채무자 또는 부동산점유자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있다(민집 136조). 여기서 인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인에 한하고 특별승계인은 신청할 자격이 없다. 따라서 경락부동산을 매수한 사람은 인도명령을 신청할 수 없으며 나아가 경락인을 대위하여 인도명령을 신청할 수도 없다(대법원 1966. 9. 10.자 66마713 결정).

2. 인도명령의 상대방

인도명령의 상대방은 소유자, 채무자 또는 부동산점유자이다. 그러나 경락인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하는 사람에게는 인도명령을 내릴 수 없으므로 인도명령의 상대방이 될 수 없다(민집 136조 1항 단서). 그러므로 정당한 점유권자는 다만 그 점유권원에 관하여는 그 점유권원을 주장하는 자에게 증명책임이 있다. 법원은 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 권원 없음이 명백한 경우 외에는 그 점유자를 심문하여야 한다(민집 136조 4항). 그러므로 점유권자는 그때 법원에 자신의 권원을 증명해야 한다.

3. 인도명령 신청 및 불복절차

소유권을 취득한 낙찰자는 매각부동산을 점유할 권리가 없는 점유자를 내보낼 수 있는 인도명령을 신청할 수 있는데 그 신청은 반드시 매각대금 납부일로부터 6개월 이내에 해야 한다. 하지만 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인, 전세권자, 유치권자, 법정지상권자 등에게는 인도명령이 아닌 명도소송을 해야 한다.

낙찰자가 인도명령을 신청하면, 경매법원은 채무자 또는 소유자의 일반승계인에 대해 인도명령을 발하는 경우에는 심문 없이 바로 인도명령을 할 수 있다. 그러나 그 외의 점유자에 대해 인도명령을 발할 경우에는 그 점유자를 원칙적으로 심문해야 한다. 다만 예외적으로 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 그 점유자를 심문한 때에는 심문을 하지 않을 수 있다(민집 136조 4항).

법원의 인도명령에 대한 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있다(동조 5항). 그런데 최근 집행법원의 실무추세는 점유자가 유치권자일 경우 원칙적으로 인도명령을 발하고, 유치권자로 하여금 즉시항고를 하여 다투게 하고 있다. 그 이유는 허위 유치권신고가 기승을 부리고, 실제로 신고된 유치권이 적법하지 못한 경우가 많기 때문이다.

4. 인도명령 집행실무 - 유체동산 매각처리 절차

인도명령의 구체적인 집행절차는 어떻게 되는가? 특히 집주인의 가재도구 등은 어떻게 처분되고 그 보관절차는 어떻게 진행될까?

먼저 인도명령도 집행문을 부여받아야 하고, 그 후 집행을 들어가기 전에 집행관이 집행계고를 한다. 계고기간은 통상 1주일에서 1달 정도이다. 막상 집행을 들어갔는데 현장에 채무자가 있을 경우에는 그 안의 동산들을 인수하라고 고지하게 되고 만약 인수할 경우에는 문제가 없다. 그런데 채무자가 이를 인수하지 않겠다고 거절할 경우에는 집행관은 채권자에게 보관을 의뢰하게 된다. 채권자는 보관업자에게 비용을 주고 이를 위탁 보관하게 된다.

보관업자는 통상적으로 1컨테이너 기준으로 2달치 보관료 약 60만원을 채권자로부터 선납을 받은 뒤 보관을 한다. 그런데 채무자가 그래도 그 동산을 가져가지 않을 경우 채권자는 계속하여 보관료를 창고업자에게 지불하게 된다. 채권자의 입장에서는 부담이 아닐 수 없다. 언제 가져갈지도 모르기 때문에 계속하여 이를 부담할 수는 없는 노릇이다.

그래서 인정되는 것이 채권자의 ‘동산 매각명령 신청’ 제도이다. 채권자는 법원에 위와 같은 경우 동산을 매각하여 그 매각비용으로 보관료를 지불할 수 있게 해놓았다. 보통 이러한 매각명령을 신청하면 법원으로부터 한 달 정도 뒤에 매각명령이 나오게 된다. 그럼 채권자는 이를 근거로 다시 유체동산에 대해 경매신청을 한다. 그러면 다시 한 달 정도 경과하면 경매기일이 잡히는데 보통 채권자가 1회 경매기일에 그 유체동산을 본인 스스로 경락받아 버린다. 왜냐하면 이러한 유체동산을 살 사람은 거의 없기 때문이다.

그 유체동산 경락대금은 채권자의 보관비용으로 충당되게 되는데, 그 이유는 보관비용은 원래 채무자가 이를 지급해야 하는데 채권자가 대신 지급하였기 때문이다. 보관비용을 공제하고도 남은 돈이 있으면 집행관은 이를 채무자를 위해 공탁하고, 채무자가 나중에 이를 찾아갈 수 있다. 채권자는 경매 받은 유체동산을 자신이 사용할 수도 있고, 원하지 않으면 이를 다시 보관업체나 쓰레기 처리업체를 통해 처분해 버린다. 이와 같이 채무자의 유체동산을 처분하는데 최종적으로 걸리는 기일은 2달이 넘는 경우도 많다. 그래서 채권자는 나중에 추가로 보관비용을 더 내야하는 경우가 많다.



부동산태인 칼럼니스트 법무법인(유한) 진솔 강민구 변호사