부동산

우광연

확정일자의 효력발생일

주택임차인이 확정일자를 받는 경우는 대부분 주민센터에서 전입신고 할 때 받게 되는데요. 경매사건을 보다보면 그렇지 않은 분들도 많이 보입니다. 전입신고 전에 먼저 확정일자를 받는 경우도 있고, 전입신고 후에 확정일자를 받는 경우도 있습니다. 확정일자는 단독으로는 아무런 효력이 없고 대항요건을 갖추어 대항력이 발생해야 비로소 우선변제권의 효력이 발생되게 됩니다.

외환은행 근저당권 설정 이전에 대항력을 갖춘 임차인이 있습니다. 전입신고 날짜는 2002.10.28. 확정일자 받은 날짜는 2013.1.18.입니다. 전입신고 날짜와 확정일자 날짜가 다릅니다. 이 경우 임차인의 확정일자 효력은 언제 발생이 될까요? 대항력 발생시점이 2002.10.29. 0시 이므로 2013.1.18. 확정일자 받은 날에 이미 대항력이 발생되어 있으므로 이런 경우는 2013.1.18.에 확정일자의 효력이 즉시 발생되게 됩니다. 이 날짜와 등기상 다른채권자들과의 순서를 비교하여 임차인이 배당금을 얼마나 받아갈수 있는지 보면 되는데 확정일자 순서가 뒤로 많이 밀립니다. 배당순서가 안되서 배당을 못 받아갈 가능성이 높지만 임차인은 대항력이 있으므로 경매절차의 낙찰자에게 계약만기시 보증금을 달라고 할 수 있습니다.

또한, 임차인에게는 최우선변제권이라는 소액보증금에 해당되면 먼저 배당을 받을수 있는 권리가 있는데 담보물권설정일인 2008.1.14. 당시 군포시의 소액보증금 해당금액은 보증금 4000만원 이하여서 임차인은 최선순위 근저당권자(외환은행 근저당권)에 대해서는 소액보증금을 주장할 수 없습니다. 주장하려면 배당절차에서 최선순위 근저당권자가 배당을 다 받은 후 2010.6.4. 설정된 두 번째 근저당권자에 앞서 받을수 있는데(두번째 근저당권 시점에는 보증금 6천만원 이하 중 2천만원까지 최우선변제됨) 낙찰된 금액으로 봐서는 1순위 근저당권의 채권액도 다 배당을 받기 어려워 두 번째 근저당권까지 배당금이 돌아가지 않습니다.

그러므로, 이 사건의 경우 임차인은 비록 배당요구를 했지만 최우선변제권에도 우선변제권에도 해당이 안되 결국 대항력만 남게 되어 낙찰자는 임차인의 보증금 5천만원을 인수해야 하는 사건입니다.

임차인의 확정일자 효력은

1) 전입신고 2010.1.1. 확정일자 2010.1.1. 이면 2010.1.2. 0시에 효력 발생

2) 전입신고 2010.1.1. 확정일자 2011.1.1. 이면 2011.1.1. 주간에 효력 발생

3) 전입신고 2010.1.1. 확정일자 2009.1.1. 이면 2010.1.2. 0시에 효력이 발생된다는 점을 잘 알고 권리분석에 임해야 겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표