부동산

강민구

경매절차에 있어 이해관계인

1. 머리말

부동산에 대한 강제경매절차와 관련하여 그 부동산에 이해관계를 가진 자는 경매절차의 전반에 걸쳐 관여할 자격을 주고 있다. 실무에서는 통상 경매신청서가 접수되면 접수담당직원이 경매신청채권자에게 신청서 첫 장에 이해관계인표를 작성하여 제출하도록 하고 있다. 그럼 경매절차에 있어 이해관계인의 범위는 어디까지이고 그들이 갖고 있는 경매절차상 권리는 무엇이 있을까?

2. 이해관계인의 범위(민사집행법 90조)

가. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구 채권자(1호)

압류채권자는 경매신청을 한 채권자이다. 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자에는 사본을 제출한 자도 포함된다. 경매개시결정이 있는 후 그 경매사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 신청채권자도 이에 해당한다. 하지만 선행사건의 배당요구 종기 이후의 이중경매신청인으로서 배당요구 종기까지 아무런 권리신고를 하지 아니한 자는 이해관계인에 해당되지 않는다.

나. 채무자 및 소유자(2호)

채무자라 함은 집행채무자를 말하고, 소유자라 함은 경매개시 결정등기 당시의 매각부동산의 소유자이다. 한편 경매개시 결정등기 후에 소유권을 취득한 자는 여기에는 해당되지 않으나 그 권리를 증명하면 후술하는 4호의 이해관계인이 된다.

다. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(3호)

이는 경매개시결정 등기 당시에 이미 등기부에 등재된 용익권자(전세권자, 지상권자, 임대차등기를 한 임차권자)와 담보권자(저당권자, 저당채권에 대한 질권자) 등이 이에 해당한다. 가등기권자는 어떠한가? 먼저 담보가등기권자는 담보권자로서 이해관계인이다. 또한 소유권이전을 위한 가등기권자, 즉 순위보전 가등기권리자도 가담법에 의해 이해관계인에 해당된다(동법 16조 3항).

라. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자(4호)

① 이는 경매개시결정등기 이전에 (비록 등기는 없지만) 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 자를 말한다. 예컨대 유치권자, 점유권자, 특수지역권자(입회권), 건물등기 있는 토지임차인(민법 622조), 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따라 인도와 사업자등록신청을 마친 상가건물임차인, 법정지상권자 등이 있다. 임차인의 경우 대항력만 갖추면 되고, 우선변제권(확정일자나 소액임차인)까지 있어야 하는 것은 아니다.

한편 대항력이 없는 토지 임차인이나 대항요건을 갖추지 못한 주택이나 상가의 임차인의 경우에도 본 호에서 말하는 ‘부동산 위의 권리자’에 해당되지 않는다. 따라서 그러한 사람들은 낙찰허가결정에 대하여 항고할 수 없다(대법원 1996. 6. 7. 자 96마548 결정 참조).

② 경매개시결정등기 후의 제3취득자(대법원 1986. 9. 24. 자 86마608 결정), 담보권자, 용익권자, 지상권자, 임차권등기명령에 의한 등기권자 등은 등기사항증명서나 주민등록등본 등을 제출하여 그 권리를 증명하면 이해관계인으로 취급된다.

③ 전세금반환청구권 또는 임차보증금반환청구권을 압류 및 전부 받은 자가 권리 신고한 경우에 이러한 사람은 이해관계인에 해당된다.

④ 부동산 위에 권리를 가진 자는 집행법원에 반드시 스스로 그 권리를 증명하여야만 하는데 이를 권리신고라고 부른다. 이러한 권리신고는 경락허가결정이나 낙찰허가결정이 있을 때까지 그러한 사실을 증명하여야 하고, 매각허가결정이 있을 때까지 해야만 한다.

3. 이해관계인의 권리

① 집행에 관한 이의신청권(민집 16조)

② 부동산에 대한 침해방지신청권(민집 83조 3항)

③ 경매개시결정에 대한 이의신청권(민집 86조 1항)

④ 배당요구 신청 또는 이중경매 신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 수 있는 권리(민집 89조)

⑤ 매각기일과 매각결정기일을 통지 받을 수 있는 권리(민집 104조 2항)

⑥ 매각기일에 출석하여 매각기일조서에 서명날인할 수 있는권리(민집 116조 2항)

⑦ 최저매각가격 외의 매각조건의 변경에 관하여 합의할 수 있는 권리(민집 110조)

⑧ 매각결정기일에 매각허가에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리(민집 120조)

⑨ 매각허가여부의 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있는 권리(민집 129조)

⑩ 배당기일의 통지를 받을 권리(민집 146조)

⑪ 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리(민집 151조)

⑫ 배당기일에 출석하여 배당에 관한 합의를 할 수 있는 권리(민집 150조 2항)



부동산태인 칼럼니스트 법무법인(유한) 진솔 강민구 변호사