부동산

박승재

[박승재 변호사의 잘 사는 法]

같은 층에 동종 업체를 들이지 않겠다는 약속 유효할까?

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 일상 생활에서 흔히 발생할 수 있는 상가 건물 임대차에 관련된 내용을 다뤄보도록 하겠습니다. 많은 분들이 자영업 등을 할 때 가장 중요시 생각하는 것 중 하나가 바로 상가 건물의 입지입니다. 이와 같은 부동산의 입지를 판단할 때 중요한 점 중 하나가 주변에 동종 경쟁 업체가 있는지 여부일텐데요. 오늘은 이와 관련된 임대인과 임차인의 약정에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

도곡동에 사는 최모씨는 최근 신축 아파트 단지로 이사를 하면서 단지 내 종합상가 1층에 한 점포를 분양받아 잡화점을 입점할 계획를 세웠습니다. 당시 아직 종합 상가의 일부 부분이 신축 중에 있어 완공 전 상태에 있긴 하였으나, 상가분양공급업체는 1층의 일부 점포부터 분양을 하기로 결정하고 수분양자들을 모집하고 있던 상황이었습니다.

상가분양공급업체는 설명회 당시 1층의 일부 점포들을 선분양받고자 하는 사람들에게 향후 같은 층의 다른 점포를 분양할 때 동일한 업종의 영업을 하고자 하는 사람들에게는 상가를 분양하지 않겠다고 설명하였습니다. 최씨는 하루라도 빨리 가장 좋은 입지의 점포를 선점하기 위하여 가장 먼저 계약을 체결하였고, 정해진 기한 내에 잔금까지 모두 치뤘습니다. 최씨는 상가 분양 계약 체결 당시 동일한 층에 동일한 업종을 받지 않겠다는 확약을 다시 한번 받았습니다.

최씨는 상가분양공급업체의 말을 신뢰하여 잡화점 영업을 시작하였고, 상가 내 유일한 잡화점이었기 때문에 꽤 높은 수익을 올릴 수 있었습니다. 그러나 최씨의 영업 이익은 몇 개월만에 절반 이하로 떨어졌습니다. 상가분양공급업체는 종합 상가 1층 내 가장 큰 점포를 잡화점을 운영하고자 하는 대형 프랜차이즈 업체에 분양해줬기 때문입니다. 화가 난 최씨는 상가분양공급업체에 계약 위반이 아니냐고 따졌지만 상가분양공급업체는 나머지 점포 분양에만 관심이 있을 뿐 최씨의 불만에는 어떠한 대응도 하지 않았습니다. 대형 프랜차이즈 업체가 아닌 일개 상인일 뿐인 최씨로서는 앞길이 막막할 수 밖에 없었습니다.

위와 같은 경우에 최씨는 상가분양공급업체와의 점포 분양 계약을 해제할 수 있을까요?

이에 관하여 판례는“채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고, 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약을 해제할 수 없다”고 판시하고 있습니다. 아울러 주된 채무와 부수적 채무를 구분하는 기준에 대하여“계약 상의 많은 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사표시에 의하여 결정하되, 계약의 내용, 목적, 불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다”고 판시하고 있습니다.

과연 상가분양공급업체가 확약한 동일 층 내 동일 업종을 분양하지 않을 의무는 주된 채무일까요? 부수적 채무에 불과할까요?

위 사례의 경우 이른바 경업금지의무에 관한 약정으로서 상가분양공급업체는 기존 점포를 분양받은 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담하겠다고 봄이 합당하다 할 것입니다. 이에 따라 상가분양공급업체의 경업금지의무는 상가 분양계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 분양계약의 목적이 달성되지 아니하여 수분양자들이 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 봄이 상당하다 할 것입니다. 결국 최씨의 경우 상가분양공급업체의 주된 채무불이행을 원인으로 하여 상가 분양 계약을 해제할 수 있을 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사