부동산

우광연

선순위 가처분도 말소되는 사례가 있다

권리분석의 시작은 말소기준권리는 찾는 일입니다. 이 기준이 되는 권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수하고 순위가 느린 권리는 매각으로 소멸하게 됩니다. 그러나, 말소기준권리보다 앞선 권리들 중에서 외형상으로는 매수인이 인수하여야 하지만 그렇지 않는 경우들이 있습니다. 사례에서 보실 가처분도 말소기준권리보다 앞선 가처분이지만 매각으로 소멸되는 가처분입니다.

말소기준권리는 정** 강제경매개시기입등기이고 이보다 앞선 가처분이 있습니다. 그런데, 가처분 채권자와 경매신청채권자가 동일인입니다. 가처분이라는 것은 금전이외의 권리로 인해 다툼이 있을 때 민사본안소송을 제기하기 전 채권자의 지위를 보전하기 위해 임시로 해 놓는 권리입니다. 금전에 대한 보전처분은 가압류이고 금전이외의 권리등에 대한 것은 가처분인데 가처분이 있는 경우 등기사항전부증명서를 통해 채권자가 보전하고자 하는 권리가 무엇인지를 확인해 봐야 합니다.

채권자가 보전하고자 할 권리를 피보전권리라 하는데 재산분할청구권임을 확인할수 있습니다. 채권자는 가처분을 해 놓고 민사본안소송을 통해 판결을 받아 강제경매를 신청한 것입니다. 가처분을 하지 않고 강제경매신청을 하려 했다면 현 소유자가 제3자에게 매각을 할수도 있으므로 민사소송전에 보전처분을 해 놓는 것입니다.

말소기준권리보다 앞선 권리가 있을 경우 통상 법원에서는 매각물건명세서에 주의하라는 문구를 기재해 놓습니다.

이사건의 매각물건명세서에는 가처분에 대해 응찰시 주의하라는 문구가 없습니다.(등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 란 또는 비고란에 기재됩니다) 경매계에서는 이 가처분이 말소기준권리보다 앞선 권리라 할지라도 매각으로 소멸되기에 주의문구를 기재하지 않았다고 볼 수 있습니다.

가처분 뒤 본안소송을 통해 판결문을 받아 강제경매를 신청하였으므로 가처분은 그 목적을 달성하였다고 볼 수 있습니다.(경매로 재산을 처분하여 배당을 받게 되므로 재산분할의 목적달성) 이렇게 목적을 달성한 가처분인 경우 말소기준권리보다 앞선 순위라 하더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표