부동산

이영진

배당을 받을 수 있는 자와 그렇지 못한 자

배당은 법원이 당해 경매물건의 매각대금을 채권자에게 일정한 순서와 원칙에 따라 배분해주는 절차이나 채권자라고 해서 모두 배당을 받을 수 있는 것은 아니다. 채권자가 배당을 받기 위해서는 법원이 정한 기간(배당요구종기) 내에 배당요구를 해야 한다.

간혹 권리신고를 배당요구와 같이 이해하는 사람들이 있지만 권리신고와 배당요구는 엄연히 다르다. 권리신고는 이해관계인이 자기 권리를 증명하기 위하여 하는 것으로 권리신고를 하게 되면 이해관계인의 지위를 갖게 된다. 그러나 권리신고를 하였다고 해서 당연히 배당되는 것이 아니라 별도로 배당요구를 해야 한다.

물론 일정한 채권자는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당되는 채권자가 있다. 경매신청 채권자를 비롯한 이중경매 신청인, 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 압류권자, 임차권자, 전세권자, 저당권자 등의 채권자가 그렇다.

반면에 경매신청 채권자(이중경매 신청인 포함)를 제외한 위 채권자 중 경매개시결정등기 이후에 등기된 채권자(가압류, 압류, 임차권자, 저당권 등) 및 임차인은 권리신고 외에 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다.

다만 최선순위로 설정된 전세권자는 경매개시결정등기 전에 등기되었다고 하더라도 배당요구를 해야 배당을 받고 소멸된다. 특히 선순위 전세권자가 등기설정 외에 임차인의 지위에서 대항요건을 구비한 경우에는 전세권자 또는 임차인의 지위에서 유리한 쪽을 선택해 배당요구를 할 수 있으나 어느 한쪽 지위에서의 배당요구가 다른 지위에 영향을 미치지 않는다는 사실을 명심해야 한다.

즉 임차인의 지위에서는 배당요구를 했으나 선순위 전세권자의 지위에서는 배당요구를 하지 않은 경우 임차인이 보증금을 전액 배당받지 않는 한 선순위 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다. 반대로 선순위 전세권자 지위에서 배당요구를 하고 대항력 있는 임차인의 지위에서는 배당요구를 하지 않은 경우 전세권은 소멸되지만 배당받지 못한 전세금이 있다면 그 전세금에 대해 임차인의 지위에서 매수인에게 대항력을 행사할 수 있다.

또한 가등기권자는 가등기의 원인이 소유권에 기한 것인지 담보권에 기한 것인지 실체를 판단하기 어렵기 때문에 집행법원은 경매개시결정등기 전에 등기된 가등기라 하더라도 그 내용을 신고하도록 최고한 후 담보가등기에 한해 배당을 받을 수 있도록 하고 별도의 배당요구는 요하지 않도록 했다.

만약 담보가등기권자인데도 담보가등기권자로 채권신고를 하지 않은 상태에서 나중에 담보가등기권자로 밝혀진 경우 배당받지 못하고 매각으로 소멸될 수 있다. 담보가등기가 채권신고를 하지 않아 배당을 못 받고 소멸돼도 말소기준권리로는 인정된다는 얘기다. 따라서 가등기권자가 배당을 받기 위해서는 경매개시결정등기 전에 등기된 가등기권자의 경우는 담보가등기권자로 채권신고를 해야 하고, 경매개시결정등기 후에 등기된 가등기권자는 채권신고 외에 별도로 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다는 사실쯤은 알아두자.

임차권등기명령에 의해 등기된 임차권도 배당요구를 한 것으로 간주되기 때문에 임차권자는 별도의 배당요구를 하지 않아도 되지만 임차권등기가 경매개시결정등기 후에 이루어졌다면 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다. 임차권등기가 되었다는 사실만으로 등기시점이 언제이냐를 따지지도 않고 입찰에 응했다가 선순위 임차인 보증금을 인수하는 사례가 종종 있어 주의를 요하는 사안이다.

이처럼 등기부등본에 설정등기가 된 채권자는 특별한 경우를 제외하고 경매개시결정등기 전후를 따져 배당요구 없이 채권신고로만 당연 배당이 되는지, 아니면 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는지 구분이 명확하다.

그러나 채권자 중에는 경매개시결정등기 전후 설정 여부에 상관없이 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 채권자들이 있다. 바로 등기부등본에 설정되어 있지 않는 채권자로 필요비ㆍ유익비 청구권을 갖는 제3취득자, 주택 또는 상가건물임대차보호법상의 임차인, 근로자의 임금ㆍ퇴직금ㆍ재해보상금 청구 채권자, 조세채권 및 기타 공과금 채권자, 집행력 있는 정본(확정판결, 공증 등)을 가진 일반채권자 등이 이에 해당한다.

특히 임차인의 경우에는 배당을 받기 위해 배당요구종기 내에 배당요구를 해야 함은 물론 대항요건을 구비해야 하고 대항요건을 배당요구종기일까지 유지해야 하며, 확정일자를 받아야 하는 등 다른 채권자에 비해 갖춰야 할 요건들이 많다. 확정일자를 받았다고 해도 그 확정일자가 다른 권리설정일보다 늦는 경우에는 나머지 배당요건을 갖추었다고 해도 배당순위에서 밀려 보증금의 일부 또는 전부를 배당받을 수도 있다.

당연히 배당을 받는 채권자이든 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 채권자이든 배당채권자는 누구나 자유롭게 배당요구를 철회할 수 있다. 철회할 수 있는 기한은 매각 후 7일로 정해지는 매각결정기일까지이다.

그러나 배당요구를 철회함으로써 매수인에게 없던 부담이 생기거나 부담이 증가하게 되는 채권자는 배당요구종기 내에 철회해야 하고 배당요구종기가 지난 후에는 철회하지 못한다. 선순위 전세권자나 대항력이 있고 확정일자도 다른 권리에 비해 먼저 갖춘 임차인이 전자이고, 대항력 있는 임차인이나 소액임차인으로서 확정일자가 다른 권리에 비해 늦어 소액보증금 중 일정액만 최우선변제 받게 되는 임차인이 후자에 해당한다.

채권자가 배당을 받기 위해서는 채권(원금, 이자, 비용, 그 밖의 부대채권 포함)의 원인과 액수를 적은 서면으로 배당을 신청하고 집행력 있는 정본(확정판결, 화해조서, 조정조서 등)이나 채권원인증서 사본, 근저당설정계약서, 등기부등본, 기타 배당요구 자격을 증명할 수 있는 서면을 첨부해야 한다.

임차인의 경우에는 임대차계약서 사본, 주민등록등본 및 매수인이 작성해준 명도확인서를, 근로자 임금채권인 경우는 근로감독관청확인서, 근로소득원천징수자료 및 회사경리장부 사본을 제출하면 된다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표