박승재
[박승재 변호사의 잘 사는 法]
체납 관리비가 있는 아파트, 내 집으로 경락받아도 될까?
안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 체납 관리비가 있는 아파트를 경락받아도 되는지 여부에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 최근 집값 상승 등으로 인하여 경매를 통하여 내 집 마련을 하고자 하시는 분들이 많습니다. 그런데 경매라는 것은 결국 빌린 돈을 갚지 못 하여 채권자들에 의하여 경매 신청이 되는 경우가 많고, 이 경우 채무자로서는 돈이 없기 때문에 아파트 관리비를 납부할 형편이 안 되어 수개월 째 체납하는 경우도 다반사입니다. 이와 같이 체납 관리비가 있는 아파트를 경락받아도 되는 것인지 알아보도록 하겠습니다. 대강의 사실관계는 다음과 같습니다.
최근 내 집 마련에 큰 관심이 있던 P씨는 같은 돈으로 더 좋은 집을 살 수 있을 것이라는 생각에 경매에 관심을 두고 있었습니다. P씨는 경매 물건을 탐색하던 중 시가보다 훨씬 저렴한 가격에 강남구 소재의 아파트가 매물로 나와 있는 것을 확인하였습니다. P씨는 해당 아파트의 전 소유자인 A씨가 수개월 째 관리비를 체납하여 체납 관리비가 1천만 원에 육박하는 점이 마음에 걸리긴 하였으나, P씨 자신이 사용·수익한 것도 아니고 A씨가 사용한 것이므로 당연히 A씨에게 그 책임이 있을 것으로 생각하고 해당 아파트를 낙찰받았습니다. 그러나 A씨는 이미 자력이 없는 상태였을 뿐만 아니라 체납 관리비를 절대 낼 수 없다면서 버텼습니다. 과연 이 경우 체납 관리비는 누가 책임을 져야 하는 것일까요?
우선 관련 법령을 살펴보면 다음과 같습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조(공용부분의 부담·수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
판례는“집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무와 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리 규약 중 공용 부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다. (중략) 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.”고 판시하여 공용부분에 관한 체납 관리비는 P씨가 부담해야 한다는 입장에 서있습니다.
현행 판례의 태도 상 체납 관리비는 결국 기존 소유자와 경매 낙찰자가 나누어 내야 하는 것으로 판단됩니다. 공용 부분에 대한 체납 관리비는 경매 낙찰자가, 전용 부분에 대한 체납 관리비는 기존 소유자가 각 부담해야 하는 것으로 보입니다.
그러나 비교적 명확해 보이는 판례의 태도와는 달리 실무상으로는 더욱 복잡한 문제가 있습니다. 실제로 밀린 체납 관리비를 미납부하는 것은 물론 이사비까지 요구하면서 명도를 해주지 않는 경우가 많기 때문입니다. 물론 부동산 인도 명령이라는 제도가 있긴 하나 이 역시 비용이 들고, 한 달 이상의 시간이 걸리는 경우가 대부분입니다. 또한 한국 사회의 정서 상 누군가를 강제로 들어내는 것보다는 속된 말로“좋게 좋게”끝내는 것이 미덕이라는 마음때문인지 대부분의 경매 낙찰자들은 체납 관리비 부담은 물론 소정의 이사비까지 지급해주고 명도를 받은 경우가 많습니다.
결국 경매를 통하여 내 집이나 내 상가를 얻고자 하는 분들은 체납 관리비가 있는지 여부와 어느 정도의 이사비를 요구하는 등을 미리 알아본 후 이를 반영하여 입찰가를 정한 후 낙찰받고, 기존 소유자와의 논의를 통하여 이사비 등을 협상하는 형태로 진행하는 것이 가장 현명할 것으로 판단됩니다.
부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사
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안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 체납 관리비가 있는 아파트를 경락받아도 되는지 여부에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 최근 집값 상승 등으로 인하여 경매를 통하여 내 집 마련을 하고자 하시는 분들이 많습니다. 그런데 경매라는 것은 결국 빌린 돈을 갚지 못 하여 채권자들에 의하여 경매 신청이 되는 경우가 많고, 이 경우 채무자로서는 돈이 없기 때문에 아파트 관리비를 납부할 형편이 안 되어 수개월 째 체납하는 경우도 다반사입니다. 이와 같이 체납 관리비가 있는 아파트를 경락받아도 되는 것인지 알아보도록 하겠습니다. 대강의 사실관계는 다음과 같습니다.최근 내 집 마련에 큰 관심이 있던 P씨는 같은 돈으로 더 좋은 집을 살 수 있을 것이라는 생각에 경매에 관심을 두고 있었습니다. P씨는 경매 물건을 탐색하던 중 시가보다 훨씬 저렴한 가격에 강남구 소재의 아파트가 매물로 나와 있는 것을 확인하였습니다. P씨는 해당 아파트의 전 소유자인 A씨가 수개월 째 관리비를 체납하여 체납 관리비가 1천만 원에 육박하는 점이 마음에 걸리긴 하였으나, P씨 자신이 사용·수익한 것도 아니고 A씨가 사용한 것이므로 당연히 A씨에게 그 책임이 있을 것으로 생각하고 해당 아파트를 낙찰받았습니다. 그러나 A씨는 이미 자력이 없는 상태였을 뿐만 아니라 체납 관리비를 절대 낼 수 없다면서 버텼습니다. 과연 이 경우 체납 관리비는 누가 책임을 져야 하는 것일까요?우선 관련 법령을 살펴보면 다음과 같습니다.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조(공용부분의 부담·수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.판례는“집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무와 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리 규약 중 공용 부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다. (중략) 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.”고 판시하여 공용부분에 관한 체납 관리비는 P씨가 부담해야 한다는 입장에 서있습니다.현행 판례의 태도 상 체납 관리비는 결국 기존 소유자와 경매 낙찰자가 나누어 내야 하는 것으로 판단됩니다. 공용 부분에 대한 체납 관리비는 경매 낙찰자가, 전용 부분에 대한 체납 관리비는 기존 소유자가 각 부담해야 하는 것으로 보입니다.그러나 비교적 명확해 보이는 판례의 태도와는 달리 실무상으로는 더욱 복잡한 문제가 있습니다. 실제로 밀린 체납 관리비를 미납부하는 것은 물론 이사비까지 요구하면서 명도를 해주지 않는 경우가 많기 때문입니다. 물론 부동산 인도 명령이라는 제도가 있긴 하나 이 역시 비용이 들고, 한 달 이상의 시간이 걸리는 경우가 대부분입니다. 또한 한국 사회의 정서 상 누군가를 강제로 들어내는 것보다는 속된 말로“좋게 좋게”끝내는 것이 미덕이라는 마음때문인지 대부분의 경매 낙찰자들은 체납 관리비 부담은 물론 소정의 이사비까지 지급해주고 명도를 받은 경우가 많습니다.결국 경매를 통하여 내 집이나 내 상가를 얻고자 하는 분들은 체납 관리비가 있는지 여부와 어느 정도의 이사비를 요구하는 등을 미리 알아본 후 이를 반영하여 입찰가를 정한 후 낙찰받고, 기존 소유자와의 논의를 통하여 이사비 등을 협상하는 형태로 진행하는 것이 가장 현명할 것으로 판단됩니다.