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[법률] 공유물분할과 관련된 경매 문제

강민구

공유물분할과 관련된 경매 문제




1. 공유물의 분할
공유자는 특별히 법적 혹은 계약상 제한이 없는 한 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 이러한 분할의 자유는 공유가 합유, 총유와 구분되는 본질적 특징 중 하나이다. 하지만 집합건물의 대지의 공유지분은 법적으로 분할하지 못한다. 즉 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다. 공유물분할 방법은 공유물분할에는 크게 협의상 분할과 재판상 분할이 있는데 그 어느 것도 반드시 공유자 전원의 참여를 요한다.


2. 분할방법
공유물은 현물로 분할하는 것이 원칙이다. 즉 공유물을 그대로 분량적으로 나누는 방법을 말한다. 예컨대 1필지의 공유부동산을 각 공유자의 협의 하에 여러 필지로 나누어서 단독소유 하는 형태가 이에 해당된다. 그것이 어려울 경우 공유물을 팔아서 그 대금을 나누게 된다(대금분할, 매각분할). 또한 드물게는 공유자 중 한 사람이 다른 공유자들의 지분을 매수하여 단독소유자가 되는 방법도 있다(가격배상). 만약 이러한 협의상 분할이 성립되지 않을 경우에는 재판상 분할로 해야 하는데, 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 이러한 소송은 ‘필수적 공동소송’이므로 공유자 전원이 소송의 당사자가 되어야 하므로 피고가 되는 자는 원고를 제외한 나머지 공유자 전원이어야 한다. 이를 어긴 소송은 부적법한 소송으로 각하대상이 된다. 이렇듯 재판상 토지를 분할하는 경우에는 통상 법원의 조정을 거쳐 현물로 필지를 나누는 경우도 있지만, 이해관계가 첨예할 경우(예컨대 분할 시 어느 한 필지만 대로에 접하는 경우)에는 하는 수 없이 경매를 통해 전체 토지를 매각하여 그 매각대금을 분할하는 방법을 취할 수밖에 없다. 이러한 공유물 분할을 위한 경매를 ‘형식적 경매’라 일컫는다.


3. 공유자 중 1인에 대한 채권자가 강제집행을 신청한 경우

가. 매각분할을 위한 형식적 경매 진행시
유치권에 의한 경매가 진행 중인 목적물에 대해 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매가 개시된 경우, 유치권에 의한 경매는 정지되고 강제경매로 전환된다(민사집행법 274조 2․3항). 하지만 공유물분할을 위한 경매의 경우는 이와 다르다. 즉, 공유물분할을 위한 경매로서 물건을 압류한 후 절차가 진행 중 공유자의 1인에 대한 채권자가 그 공유물의 지분에 대하여 강제집행을 신청하여 압류한 경우에는 뒤에 개시된 강제경매는 물건의 일부에 대하여만 집행하는 것이므로, 물건 전체를 집행목적으로 하는 공유물분할을 위한 경매절차가 우선하게 된다. 따라서 경매법원은 경매를 정지시키지 않고 그대로 진행되어 목적물을 매각해 버린다. 결국 공유자 1인에 대한 채권자는 그 공유자가 배당받을 매각대금에서 자신의 채권을 배당받을 수밖에 없게 된다.

나. 현물분할 확정판결이 난 경우
한편 현물분할, 즉 공유자 각각의 지분으로 분할 등기하는 공유물분할판결이 확정된 후, 그 판결에 따른 등기신청 전에 일부 공유자의 지분을 기초로 강제경매개시결정등기가 경료된 경우에는 어떻게 될까? 경매신청한 채권자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론을 종결한 뒤의 승계인에 해당하여 위 판결의 기판력이 그에게 미친다. 따라서 다른 공유자는 자신이 취득한 분할부분에 관하여 경매신청 채권자에 대한 승계집행문을 부여받아 단독으로 공유물분할 확정판결에 따른 지분이전등기와 동시에 강제경매개시결정등기의 말소를 신청할 수 있다.


4. 집합건물의 구분소유권과 공유추정- 매각불허가 소송 관련
집합건물의 경우 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 1조). 따라서 그러한 독립성이 인정되지 않는 소위 ‘오픈(open) 상가’의 경우에는 설사 건물대장에 구분건물로 등재되어 있고 등기부상에도 구분소유권으로 등기되어 있다고 해도 그 등기는 무효이다. 따라서 그러한 이러한 등기에 터 잡아 진행된 경매절차에서 낙찰을 받았다고 해도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없다. 이 경우 그 집합건물은 결국 구분소유권으로 분양받은 사람들의 공유로 추정되기 때문이다(민법 215조).

실제로 필자는 이러한 소송을 해서 공유지분 경매를 무효화시킨 적이 있는데, 쟁점은 등기부와 건축대장 상에는 구분소유로 되어 있지만 현황은 오픈상가여서 구조상 독립성이 없어 낙찰이 부적법하다고 주장하여 받아들여진 경우이다. 그럼 어느 경우 구조상으로 독립성이 인정될까? 그와 같은 독립성을 판단하는 기준은 동법 시행령 제2조(경계표지)에 나와 있다. 즉 ① 경계표지는 바닥에 너비 3센티미터 이상의 동판, 스테인리스강판, 석재 또는 그 밖에 쉽게 부식·손상 또는 마모되지 아니하는 재료로서 구분점포의 바닥재료와는 다른 재료로 설치하여야 한다. ② 경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확히 구분되어야 한다. 하지만 통상 오픈 상가의 경우 분양 당시 위와 같은 표지가 있었더라도 특정인이 여러 점포를 분양받아 합하는 경우가 종종 있다. 그 경우 상가 인테리어를 하면서 바닥에 대리석이나 타일 등으로 덧방을 해 버려 현황 상으로는 구분이 되지 않게 된다. 따라서 소송 시 바닥을 까서 애초 분양 당시에는 위와 같은 경계표시가 되었음을 입증해야 한다. 만약 이러한 입증을 제대로 하지 못할 경우 경매법원에서 구분소유권의 객체로서 인정하지 않기 때문에 매각불허가 결정이 나는 경우가 종종 있어 낙찰자가 불측의 손해를 입게 된다.




부동산태인 칼럼니스트 법무법인(유한) 진솔 강민구 변호사




 

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