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[경매] 남을 가망이 없는 경우의 경매취소

우광연

남을 가망이 없는 경우의 경매취소

부동산 경매절차는 민사집행법에 의거 진행되고 있습니다. 민사집행법 102조에는 다음과 같은 내용이 있습니다.

제102조 (남을 가망이 없을 경우의 경매취소)

①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.


경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 배당금이 안 돌아가게 될 때 법원은 경매를 취소해야 한다는 규정입니다.




평택에 있는 상가물건인데 감정가 대비 유찰이 많이 된 상태입니다.




최저매각가격이 362,110,000원으로 감정가 2,575,000,000원 대비 많이 저감되어 있고 현재 매각기일이 변경되어 있는 상태입니다. 이 사건의 경매신청 채권자는 대한민국으로(소관청 평택세무서) 대한민국의 가압류 보다 앞선 근저당권이 2개나 있습니다. 근저당권은 대표적인 담보물권으로 우선변제권이 있어 경매절차 배당시에 후순위 채권자들보다 우선해서 전액을 변제 받을 수 있습니다. 즉, 대한민국이 배당을 받기 위해서는 앞선 순위인 1순위 외환은행과 2순위 신한저축은행의 채권이 모두 변제되고 배당금이 남아야 비로소 배당순서가 돌아오게 됩니다.


최저가가 3억대로 저감되어 있다보니 대한민국에 배당금이 돌아갈 가능성은 거의 없습니다. 법원에서는 이런 경우 민사집행법 102조를 적용하여 경매신청채권자에게 앞선순위의 채권액을 변제하고 이 부동산을 매수하겠냐고 통지를 보내게 됩니다. 법원 송달처리내역을 확인해 보면




4월 3일에 매수통지서를 발송한 것을 알 수 있습니다. 매수통지서에 적혀있는 시한이 지나 4월 21일에 법원은 기각결정 후 기각결정정본을 발송했습니다. 결국 이 사건은 송달이 되는데로 사건은 취소가 될 사건인 것입니다.


경매신청채권자가 매수통지서를 받고 이 부동산을 매수하겠다고 하면 앞선 순위의 채권금액 이상으로 매수하게 되므로 경매신청채권자에게 배당금이 돌아가는 결과가 되므로 민사집행법 102조에 위배되지 않게 됩니다. 이 경우 법원에서는 경매신청채권자가 매수하고자 하는 금액을 고지하게 되고 이를 채권자매수청구라고 합니다.


채권자매수청구의 경우에는 우선매수권은 없으며 이 사건과 같이 대부분 후순위 채권자가 매수하는 경우에는 채권자매수가격이 시세에 근접하거나 높은 경우가 많습니다. 그러다 보니 채권자에게 우선매수권이 있는 것으로 오해하시는 분들도 계시는데요. 배당순위가 후순위라 매수청구 가격이 높은거지 우선매수권이 없다는 점도 알고 계시기 바랍니다.


부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표


 

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