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[법률] 경매절차에서 임대차보증금 우선변제권

강민구

경매절차에서 임대차보증금 우선변제권


1. 우선변제권의 의의

대항요건과 임대차계약증서에 ‘확정일자’를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이를 ‘우선변제권’이라고 한다. 확정일자는 주택 소재지의 읍․면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시․광역시․특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)․군․구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인(이하 “확정일자 부여기관”)이 부여한다. 계약증서에 확정일자를 부여받으려는 자는 확정일자부여기관에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시하여야 한다.

다만 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매절차에서 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 없으므로 임차인은 자신이 임차주택을 명도 했다는 것을 증명해야만 한다. 경매실무상 통상 인감증명이 첨부된 ‘낙찰자의 승낙서(보증금을 배당해도 좋다는 승낙이 담긴 서류)’를 제출한다.


2. 경매절차에서 임차인의 배당요구 필요 여부

가. 대항력 있는 임차인이 스스로 강제 경매신청 한 경우
이 경우 임차인은 우선변제권을 인정받기 위해 따로 배당요구를 따로 할 필요가 없다. 즉 자동으로 배당절차에서 우선변제를 받는다. 즉 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다.

나. 제3자가 경매 신청한 경우
반대로 이 경우에는 확정일자부 임차인과 소액임차인은 자신이 직접 경매 신청한 경우와는 달리 반드시 배당요구를 해야 한다. 만약 배당요구를 하지 않으면 확정일자부 임차인은 대항력을 행사하여 경락인에게 임대차계약을 인수시킬 수 있다. 하지만 소액임차인은 우선변제권만 있을 뿐 대항력이 없으므로 권리를 잃을 수도 있다. 이 경우 배당요구는 당연히 배당요구종기일 전에 법원에 신고해야만 유효하다.

다. 임차권등기가 설정된 임차인
임차권등기가 된 임차인은 제3자가 경매신청 한 경우에 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당된다. 민사집행법 제148조 제4호에 의하면 배당받을 채권자들 중 ‘우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’는 자동배당권자로 규정되어 있는데 임차권등기권자가 여기에 해당되는 것이다. 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다. 따라서 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권․전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다. 하지만 임차권등기가 된 임차인이 임차인의 지위를 유지하는 한 우선변제권 대신 대항력을 행사해도 무방하므로 경매법원에 적극적으로 배당을 받지 않고 대항력을 행사하겠다고 의사표시를 해도 무방할 것이다.


3. 허위 무상거주 확인서를 제출한 임차인

간혹 집주인이 집을 담보로 대출받기 위해 세입자에게 무상거주 확인서(혹은 무상임대차 확인서)에 서명을 요구하는 경우가 있다. 그 이유는 세입자가 있을 경우 그 보증금이 선순위가 되므로 은행에서 대출을 해주지 않기 때문이다. 실무상 임차인이 주택 소유자의 부탁에 따라 허위로 무상임대차 확인서를 써 줬다가 건물이 경매로 넘어가자 자신이 유상임차인이라며 대항력을 주장하는 경우가 종종 있었다. 이에 관해 종래에는 유상임차인의 대항력을 인정하여 왔기 때문에 이를 믿고 거래한 근저당권자나 낙찰자가 뜻하지 않은 손해를 보곤 하였다. 하지만 최근 대법원(2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결)은 이와 같은 상가 임차인의 태도는 스스로 모순된 주장을 하는 것이므로 대항력을 주장할 수 없다고 입장을 바꾸었다. 즉 실제 사례에서 문제의 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성해 경매법원에 제출한 현황조사서에는 임차인이 상가의 임차인이라는 사정이 나와 있지만, 근저당권자인 은행은 경매법원에 임차인이 작성한 무상거주확인서를 첨부해 임차인의 권리 배제신청서를 제출했다. 따라서 낙찰자가 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰해 매수신청금액을 결정했다면, 임차인이 낙찰자의 인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장해 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없다고 본 것이다. 위 대법원판례가 전원합의체 판결은 아니고 상가 임차인의 경우의 판례이지만 향후 경매절차에서 커다란 영향을 미칠 것으로 보이며 나아가 주택 임대차에도 마찬가지로 적용될 확률이 높다. 따라서 앞으로는 집주인이 무상임대차 확인서를 요구하더라도 세입자는 함부로 이에 응하면 안될 것이다. 왜냐하면 자칫 잘못하면 자신의 보증금을 날릴 수 있기 때문이다.



부동산태인 칼럼니스트 법무법인(유한) 진솔 강민구 변호사

 

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