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우광연 경매 의외의 복병! 아파트 유치권
경매 특수물건 중 하나인 유치권의 경우 이제 주거용 부동산 등 비교적 분석이 쉬운 물건의 경우 경쟁률이 높습니다. 그만큼 경매가 대중화 되고 참여자들의 경매내공이 깊다는 얘기일 것입니다.대표소재지 [목록1]충북 청주시 상당구 금천동 ***-* 현대 **동 **층 ****호 [중고개로337번길 23] 대표용도 아파트 (30평형) 채권자 주식회사 ****은행 
기타용도 - 소유자 심** 신청일 2016.06.21 감정평가액 181,000,000원 채무자 심** 개시결정일 2016.06.22 최저경매가 (64%) 115,840,000원 경매대상 건물전부, 토지전부 감정기일 2016.07.19 낙찰 / 응찰 135,633,000원/ 13명 토지면적 34.8㎡(10.53평) 배당종기일 2016.08.29 청구금액 156,614,502원 건물면적 84.84㎡(25.66평) 낙찰일 2017.05.22 등기채권액 199,752,000원 제시외면적 0㎡ 잔금납부기한 2017.07.05 물건번호 1[허가] 
소재지/감정서 면적(단위:㎡) 진행결과 임차관계/관리비 등기권리 (28727)[목록1]졗繹� 청주시 상당구 금천동 ***-* 현대 **동 **층 ****호 [중고개로***번길 **]충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 청주동중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 양호시됨. 본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 무난시됨. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 11층 1104호로서외벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감.내벽: 벽지도배, 일부 타일 등 마감.창호: 샷시 창호 등 마감. 대 지 34.8/36632㎡(10.53평) 건 물(아파트) 84.84㎡(25.66평) 총 15층 중 **층 보존등기 1991.09.16 일괄감정 181,000,000 감정기관 중앙감정 감정 181,000,000 100% 181,000,000 유찰 2016.10.17 80% 144,800,000 유찰 2016.11.21 64% 115,840,000 변경 2016.12.26 64% 115,840,000 낙찰 2017.05.22
135,633,000
(74.94%)
권**
응찰 13명2위 응찰가
135,300,000허가 2017.05.29 법원임차조사 조사된 임차내역 없음 전입세대 직접열람 심** �1991.09.18 열람일 2016.10.05 관리비체납내역 체납액:1,355,870 확인일자:2016.10.05 8개월(16/1-16/8) 전기수도포함가스별도 043-253-2338 관할주민센터
청주시 상당구 금천동
043-201-5877
* 집합건물 등기 소유권
이젨졓�심**
1991.09.28
매매(1991.01.11)근저당 ****은행
2015.11.25
123,500,000
[말소기준권리]근저당 ****은행
2015.11.25
71,500,000
청주에 있는 아파트인데 유치권이 신고되어 있음에도 13명이 응찰했습니다.유치권은 부동산의 경우 공사대금등을 받지 못하였을 때 변제받을 때까지 해당 부동산을 점유 할 수 있는 권리입니다. 민법에 명시되어 있는 법정담보물권임에도 등기사항전부증명서 등 공부상에는 나오지 않는 권리라 별도의 공시방법이 필요한데 이 공시방법이 바로 “점유”입니다.주거용 부동산의 경우 대체적으로 소유자나 임차인이 점유하고 있음에도 경매절차를 지연시키거나 이사비등을 받아낼 목적으로 유치권을 신고하는 경우가 많습니다. 상기 사건에도 13명이 응찰하셨는데요 유치권 분석을 어떻게 했을까요?먼저 유치권의 공시방법인 점유에 대해 분석을 해 보면 집행관 현황조사서를 보시면 어느정도 힌트가 나옵니다.
현황조사서에는 점유관계란에 채무자(소유자)점유로 되어 있습니다. 경매개시결정 후 법원에서 현장조사를 나갔을당시 유치권자가 없었을 가능성이 있는 것입니다. 통상 유치권이 있는 경우 플랭카드 등의 방법으로 유치권이 있음을 알리는데 이 경우는 없습니다. 그렇다 하더라도 집행관이 점유자를 못 만났을 가능성이 있으므로 다른 내용으로 추가분석을 해 봐야 합니다.또한 점유시점도 잘 보실 필요가 있습니다.대법원 판례를 보면
이렇게 경매개시결정기입등기(압류의 효력발생일) 이후 채무자가 공사대금채권자에게 점유를 이전한 경우에는 유치권이 성립할 수 없다고 되어 있기 때문입니다.물건매각명세서에 신청채권자로부터 유치권배제신청이 있음을 알 수 있습니다. 채권자가 나름의 이유를 가지고 신청한 내용으로 채권자와 통화를 해 보실 필요가 있습니다.실제 공사가 되었는지도 확인해 봐야 하는데요. 아파트의 경우 대부분 공사라 함은 인테리어 공사가 대부분입니다. 최근 관리사무소에 공사기간등을 신고하고 공사하는 경우가 많으므로 실제 최근에 공사한 내역이 있는지를 확인해 보고 앞집등을 탐문하여 공사한 적이 있는지 탐문해 보시면 됩니다. 공사를 한 적이 없다면 당연히 허위유치권이 될 것입니다.위와 같이 아파트의 경우는 위에 언급해 드린 내용정도만 파악하셔도 어느정도 유치권이 성립되지 않는 것을 알 수 있는 물건들이 많이 있습니다. 이 보다 더 어려운 유치권을 분석하는데에는 위의 내용 외에도 물건에 따라 다양하게 조사할 내용들이 많으므로 유치권의 성립요건 및 소멸사유, 유치권 관련 대법원 판례, 낙찰사례등의 내용들을 공부 하여 실력을 쌓아야겠습니다.
부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표