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[경매] 토지별도등기 권리분석 요령

조회 144142017. 07. 11

우광연

토지별도등기 권리분석 요령

“토지별도등기있음” 이라는 문구가 있는 물건들이 있습니다. 집합건물경매에서 보실수 있는데요. 일반적인 건물은 예를들어 단독주택은 토지등기와 건물등기로 구성되어 있습니다만 집합건물은 각 호수별로 구분되어 소유권 등기가 되게 됩니다. 집합건물은 건물등기가 있는 것이 아니고 각 구분된 호수별로 등기가 됩니다. 이러한 집합건물에도 토지 등기가 존재할까요? 정답은 존재한다 입니다. 토지는 건물과 달리 영속성이 있으므로 소멸이 되지 않기 때문입니다.

단, 어느 토지위에 집합건물이 들어서게 되면 토지등기에는 소유권대지권으로 된다는 표시가 되고 그 이후에는 더 이상 토지 등기에서는 소유권변동이 일어나지 않게 됩니다. 집합건물 등기가 만들어져서 집합건물등기상에서 소유권변동이 기록되기 때문입니다. 그렇다 하더라도 집합건물 신축 전부터 토지상에 대출이 있었던 경우 등 집합건물 등기 이후에도 토지상에 근저당권 등 권리가 존속하는 경우가 있게 되는데, 이 때 토지상에 집합건물이 경매에 넘어가면 토지별도등기 있음이라고 표시가 됩니다. 집합건물 등기 외 토지에도 별도로 권리자가 있으니 체크해 보라는 말로 이해하시면 되겠습니다.



당진에 있는 아파트로 말소기준권리인 악양농협 근저당권 이하 등기상 권리는 모두 말소가 되며 법원임차조사 상 임차인이 없는 걸로 되어 있어 소유자가 점유하는 아파트로 보입니다. 권리분석상 문제가 없는 아파트입니다.



토지등기를 보면 앞서 말씀드린바와 같이 소유권대지권으로 되어 이후부터는 토지등기부상에서 소유권변동이 일어나지 않게 됩니다.



집합건물 등기부등본 표제부를 보면 대지권표시란이 있는데 “토지에 대하여 별도등기 있음” 이라고 나와 있습니다.





토지등기를 보면 을구 2번과 4번 그리고 3번에 위와 같이 근저당권과 지상권이 설정되어 있음을 알 수 있습니다.

권리분석상 토지별도등기가 있는 경우에 대부분은 큰 문제가 되질 않습니다.



상기 판례와 같이 매각물건명세서상 토지별도등기를 낙찰자가 인수한다는 조건이 아니라면 문제가 되질 않습니다. 실무에서는 대부분 돈을 받을 권리가 아닌 경우(가등기, 가처분, 지상권 등)에 인수한다는 매각조건을 기록해 주고 있다고 보시면 됩니다.



이 사건에는 토지별도등기에 대해 특별매각조건이 달려있지 않습니다.

토지별도등기권자가 배당을 받게 되면 다음과 같이 토지등기부에 표시가 됩니다.



토지전체를 담보로 돈을 빌려줬는데 집합건물 경매에서 해당호수에 지분비율만큼 배당을 받게 되므로 지분포기라고 표시가 되게 됩니다. 근저당권자 입장에서는 해당호수 토지에 대해 담보로 잡고 있다가 배당을 받았으므로 더 이상 해당호수에는 근저당권의 효력이 미치지 않기 때에 지분포기라는 용어를 사용합니다.

그리고 마지막으로 토지별도등기상 주의하셔야 할 부분은 대항력 있는 임차인이 있는 경우로 토지별도등기가 있는 경우 배당을 하게 되면 전유부분과 대지권 부분을 감정평가가 된 비율로 나누어 배당을 하게 되므로 토지별도등기상 토지부분 채권자의 금액이 크다면 전유부분에 있는 대항력 있는 임차인이 배당을 다 못 받게 되어 낙찰자가 인수하게 될 수도 있습니다.





부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표

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