부동산

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 건설업 또는 그와 유사 직역에 종사하시는 분들을 위한 법률 문제에 대하여 알아 보도록 하겠습니다. 대강의 사실관계은 아래와 같습니다.

건설업을 영위하는 박모씨는 최근 정모씨로부터 건물 증축 공사를 의뢰받고 공사 도급 계약을 체결하였습니다. 당시 박씨와 정씨는 공사대금에 관해서는 선급금으로 일부 받고, 나머지 대부분 공사대금은 공사가 완공되면 은행 대출을 통하여 대금을 지급하기로 약정하였습니다. 박씨는 계획대로 공사를 진행해 갔다. 한편 해당 건물에는 A은행으로부터 근저당권이 설정되어 있었습니다. A은행은 정씨가 채권원리금을 갚지 못 하자 건물에 대한 임의경매를 신청하였고, 2015. 3. 1. 법원의 임의경매개시결정이 내려져 기입등기가 경료 되었습니다(당시 공사는 약 70% 정도 진척된 상황이었다). 이에 박씨는 해당 경매 절차에서 공사대금을 피보전채권으로 하여 유치권 신고를 하였고, 공사는 2015. 6.경 완공되었습니다.

위 박씨의 유치권은 인정될 수 있을까요?

관련 법령은 다음과 같습니다.

민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

위 사안에 관하여 판례는“유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.”고 판시하고 있습니다.

결국 판례의 태도에 따르면 박씨는 공사대금 채권의 변제기 미도래로 인하여 경매 절차에서 자신의 유치권을 인정받을 수 없게 됩니다. 결국 경매 절차에서 유치권이 인정되기 위해서는 경매개시결정 전에 피보전채권의 변제기가 도래해야 한다는 것입니다. 압류의 효력에는 처분금지효라는 것이 존재합니다. 경매개시결정 이후 당해 경매목적물 가치의 하락 등을 방지하기 위하여 채무자의 처분행위를 제한하는 것입니다.

그렇다면 박씨는 애초에 유치권을 인정받을 수 없었던 것일까요? 여기서 계약의 중요성이 다시 한번 강조됩니다. 만약 박씨와 정씨와의 계약 당시 공사대금의 변제기에 관하여“골조 공사 완료시 30%, 설비전기공사 완료시 40% 공사 완료 시 30%”의 비율로 분할 지급하기로 약정했다면 박씨는 최소한 공사대금의 70% 상당의 금원은 경락인으로부터 지급받을 수 있었을 것으로 사료됩니다.

물론 소위“을”의 입장에 있는 밖씨가 정씨를 상대로 계약 조건에 대하여 가타부타 조건을 내세우는 것이 현실적으로 어렵습니다. 그러나 만약의 사태에 대비하는 것이 사업가로서 가장 중요한 덕목이 아닐까 싶습니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사