부동산

이영진

매각대금 납부에도 테크닉이 필요하다

낙찰된 물건 10건 중 1건 내외 정도는 매각대금 미납으로 재매각된다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 듯하다. 매각대금 미납은 입찰 시 제공했던 최저매각가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 몰수당한다.

적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 입찰보증금을 몰수당할 줄 알면서도 대금을 납부하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 권리분석 잘못으로 말소되지 않는 권리 또는 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 경우, 유치권 행사 중인 물건을 낙찰받은 탓에 추가로 공사대금을 물어줘야 하는 경우가 그 예이다. 또한 지나치게 높은 가격에 낙찰돼 대금납부를 포기하거나 입찰실수로 입찰가액에 ‘0’을 하나 더 써내는 바람에 최고가매수인이 돼 부득이 대금납부를 못하는 경우도 있다.

이렇듯 대금미납 사유도 많고 대금미납율도 많은 탓에 대금납부는 곧 경매성공이라는 공식이 공공연하게 성립되고 있다. 물론 대금납부 이후에도 문제는 터질 수 있고, 보증금을 포기하는 것보다 그래도 대금납부를 하는 것이 낫다는 판단에서 어쩔 수 없이 대금을 납부하는 경우도 있지만 이는 지극히 예외적인 사례라는 점에서 대금납부는 경매물건의 성공적인 낙찰이라고 해도 무방할 듯 싶다.

매각대금은 매각이 된 후 2주가 지나 매각결정이 확정되면 약 1개월 내로 지정되는 대금납부기한 내에 납부하면 되지만 대금납부가 생각만큼 그리 녹록치만은 않다는 것을 알 것이다. 대금마련을 위한 담보대출이 예상보다 덜 나올 수도 있고 아예 금융기관에서 대출을 꺼려하는 경우도 있기 때문이다. 매각대금을 납부하는 것도 능력과 테크닉이 필요한 이유다.

시장상황에 따른 부동산금융규제는 경매시장에도 그대로 적용된다. DTI, LTV 등 규제로 대출한도가 축소되면 경매물건 역시 대출한도가 축소되기 때문에 대출을 통해 매각대금을 납부할 요량이면 대출이 어느 정도 나올 수 있는지 알아본 후 입찰에 임하는 것이 바람직하다. 특히 DTI, LTV 규제가 강화되는 추세라면 매각대금 마련에 더 심각한 상황이 직면할 수 있으므로 대출한도 상담은 필수적이다. 더러 대출한도를 최대한 이용하려 DTI, LTV 규제가 덜한 금융기관을 찾기도 하지만 그런 금융기관은 대출이율이 다소 높다는 것을 감안해야 한다.

금리가 낮을 경우 대출을 통해 대금을 납부하는 것이 실제 투자금액 대비 수익률을 높일 수 있는 방법(이른바 지렛대 효과, Leverage effect)이다. 그러나 상환능력 대비 지나치게 많은 대출은 추후 금리상승 시 부담으로 작용할 수 있기 때문에 낙찰자의 경제적 여건, 낙찰 부동산에서 발생하는 수익, 일정 기간 보유 후 재매각 시의 예상 시세차익 등에 따른 적정한 대출실행이 필요하다.

낙찰자의 대부분이 대출을 이용해 매각대금을 납부하지만 그렇다고 경매물건 모두가 대출이 되는 것은 아니라는 점에 주의를 요한다. 즉 경매물건에 따라서는 금융기관이 대출을 꺼려하는 물건이 있다. 권리상 하자가 있는 물건을 취득한 경우가 대표적이다. 예컨대, 유치권이 신고 된 물건은 그 유치권의 진정성 여부를 떠나 금융기관은 하자있는 물건으로 분류해 대출을 해주지 않는다. 더불어 법정지상권 성립 여지가 있는 물건, 지분경매물건, 배당요구하지 않은 대항력 있는 임차인이 있는 물건 등도 대출을 꺼려하는 유형이다.

그렇다고 이런 유형의 물건에 대한 대출이 전혀 이루어지지 않는 것은 아니다. 유치권이 명백히 가짜임을 증명할 수 있거나 유치권에 대한 합의각서를 받은 경우, 법정지상권 성립여지가 있어도 지상건물이 노후화 되어 토지사용에 이렇다 할 제약요인으로 작용하지 않는 경우, 지분경매이지만 그 지분이 전체 취득 토지의 극히 일부분으로 나머지 토지나 지상건물 이용에 영향이 없는 경우 등은 금융기관에 따라 대출가능성에 대한 재론의 여지가 있으므로 대출여부 및 대출한도에 대해 각 금융기관의 상담을 받아볼 필요가 있다.

대출한도에 대한 좀 더 정확한 분석이 필요한 물건은 바로 다수의 임차인이 있는 원룸형 다가구주택이다. 주택의 경우 대출한도에서 1가구당 소액임차인의 최우선변제액 한도를 제한 금액이 실제 대출금액에 해당한다.

예컨대, 낙찰받은 원룸주택이 서울에 소재해 있고 총 15가구가 거주하고 있는 경우 한가구당 최우선변제액 한도(2017년 8월말 기준)인 3400만원씩 총 5억1000만원을 공제하게 된다. 따라서 해당 주택을 15억원에 낙찰받았고 LTV 및 DTI를 적용해 낙찰금액의 60% 대출이 가능하다고 한다면 대출가능한도액은 9억원이지만 실제 대출가능금액은 5억1000만원을 공제한 3억9000만원 밖에 안 되는 셈이다.

이는 상가임차인이 많은 상가건물도 마찬가지이다. 서울소재 상가의 경우 소액임차인에게 최우선변제되는 보증금 한도는 2200만원으로 주택 소액임차인보다는 적은 금액이지만 이 역시 한 건물에 구분되어 있는 점포수가 많으면 많을수록 대출가능액은 줄어들게 된다. 따라서 가구수가 많은 주택이나 점포수가 많은 상가건물 입찰 시에는 점유자에 대한 명도부담에 앞서 동원 가능한 자금이 어느 정도인지에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 한다.

약 1개월 내외로 해서 주어지는 매각대금납부기한 동안 매각대금을 언제 납부할 지에 대한 타이밍도 중요하다. 매각대금을 일찍 납부할지 아니면 납부기한 말미까지 기다렸다가 늦게 납부할지 고민이 필요할 때가 있다는 얘기다. 그럴 때에는 낙찰받은 물건의 경매취하 가능성을 보고 결정하면 된다.

물건이 개발호재가 있어 가격이 오르고 있는 물건, 경매신청 채권자의 채권청구액이 물건가액 대비 비교적 소액인 물건, 권리관계가 단순한 물건 및 수익률이 높은 물건 등은 낙찰이 되더라도 매각대금 납부 전에 채무변제로 매각이 취소될 가능성이 높다. 이런 물건들은 낙찰 후 매각대금납부기한이 정해지는 대로 즉시 대금을 납부하는 것이 좋다.

반면에 낙찰이 되고서도 어딘지 모르게 뒷맛이 찜찜한 물건, 낙찰은 됐으나 매각이 취소돼도 그만인 물건, 지나치게 높은 가격에 낙찰돼 매각대금 마련이 걱정인 물건들은 대금납부를 최대한 늦출 필요가 있다. 그 사이 납부할 매각대금을 가장 좋은 조건으로 마련을 위한 방법을 찾을 수 있으면 족하고, 돌발변수가 생겨 매각이 취소되면 더욱 좋을 일이다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표