부동산

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 일부 지역의 부동산 가격과 임대차 보증금이 수년 째 지속적으로 상승하고 있는 상황에서 최근 새 정부의 2017. 8. 2. 부동산 대책으로 인하여 그 상승세가 중단될 수 있을지 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 아울러 이미 상당히 높은 가격의 보증금을 지급하고 임대차 계약을 체결한 분들은 혹시라도 부동산 가격이 폭락하여 자신의 보증금을 보전받지 못 하는 것이 아닌지 걱정하시는 분들도 많을 것이라 예상됩니다. 그래서 오늘은 주택임대차보호법 상 우선변제권이 있는 임차인의 지위에 있는 자가 해당 물건이 경매되었을 경우, 배당 요구를 해야 하는지 여부 및 배당 요구를 하지 않았을 경우 다른 보전 방법이 있는지 여부를 알아 보도록 하겠습니다. 또한 주택임대차보호법 상 우선변제권이 있는 임차인이 확정 판결 등 집행권원을 얻어 직접 강제경매를 신청한 경우 배당요구를 해야 하는지 여부 등에 대해서도 알아 보도록 하겠습니다.

제1사례 : 우선변제권이 있는 A씨는 최근 자신이 임차하여 살고 있는 건물에 대하여 제3자의 신청에 의하여 경매가 진행된다는 사실을 알았으나, 자신의 주택임대차보호법 상 우선변제권이 있는 임차인이므로 큰 문제가 없을 것이라 생각하고 배당 요구 등 별도의 조치를 취하지 않았습니다.

제2사례 : 우선변제권이 있는 B씨는 자신이 임차하여 살고 있는 건물의 소유자 C씨가 자신에게 보증금을 반환하지 않자 직접 보증금반환청구 소송을 통하여 확정 판결을 받은 후 이를 집행권원으로 하여 임차주택에 대하여 스스로 강제경매 신청을 한 후 별도의 배당 요구 등의 조치를 취하지 않았습니다.

같은 듯 다른 위 두 사례에서 A씨와 B씨는 경매 절차에서 자신의 보증금을 회수할 수 있을까요? 만약 회수할 수 없다면 자신보다 후순위에 있던 채권자들에게 부당이득 반환 청구를 통하여 자신의 보증금을 회수할 수 있을까요?

위 사례들에 대한 관련 법령은 다음과 같습니다.

① 민법·상법 기타 법율에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력있는 정본을 가진 채권자 및 경매신청의 등기 후에 가압류를 한 채권자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있다.

② 배당요구는 그 원인을 명시하고 법원소재지에 주거나 사무소가 없는 자는 가주소를 선정하여 법원에 신고하여야 한다.

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다.

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(집행권원)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(집행개시)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(대항요건)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(소)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(유보)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

판례는“민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구 채권자는 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 배당을 받을 수 없으므로, 이러한 배당요구 채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면, 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위 채권자에게 배당되었다 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 볼 수 없다.”

“주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다.”

결국 제1사례의 A씨의 경우 주택임대차보호법 상 우선변제권이 있는 임차인이라 하더라도 스스로 권리 행사를 하지 않은 자라 보아 배당을 받을 수 없게 됩니다. 또한 A씨는 자신의 권리 불행사로 말미암아 배당받을 수 있었던 후순위 채권자들에게 법률상 원인이 없는 이득임을 이유로 부당이득 반환 청구 역시 할 수 없습니다.

반면, 제2사례의 B씨의 경우 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청한 행위를 결국 배당요구 행위와 같이 권리 행사를 하였다고 판단하여 별도의 배당요구가 없더라도 우선변제받을 수 있다는 것이 판례의 입장입니다.

생각건대 B씨의 경우 임대인인 C씨를 상대로 적극적으로 보증금반환청구 소송을 제기하는 한편 확정판결이 나자 이를 토대로 강제경매를 직접 신청하는 등 적극적으로 권리를 행사하였으므로 판례의 태도는 일응 타당한 것으로 보입니다. 반면, 우선변제권을 갖고 있음에도 불구하고 배당요구를 하지 않았음을 이유로 배당을 받을 수 없는 A씨는 다소 안타까워 보이나 민사소송법 제605조 제1항 상 배당요구를 하여야 하는 채권자임은 명확하므로 법률의 규정 상 어쩔 수 없는 판단으로 사료됩니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사