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[세무] 1세대1주택 2년 보유기간의 계산

홍성택

1세대1주택 2년 보유기간의 계산


1세대1주택 규정은 세법상 주어지는 가장 큰 ‘절세방안’입니다. 하지만, 규정을 제대로 파악하지 않아서 문제가 되는 경우가 상당히 많습니다. 가장 중요한 판단 기준 중에 하나는 보유기간이 2년이라는 것입니다. 2년을 보유하지 않으면 과세가 되기 때문에 때로는 판단을 하지 못해서 매도시점을 놓치기도 하고, 때론 2년이 채웠다고 생각했다고 매도를 했는데, 실제로는 2년이 되지 않아 과세를 당하기도 합니다. 이처럼 1세대1주택 비과세 요건을 충족하기 위한 2년 보유기간을 판단하는 기준을 알아보도록 하겠습니다.

1. 보유기간 산정의 대원칙
“취득일로부터 양도일까지로 한다”
너무나 당연한 이야기라서 속은 기분을 느낄지도 모르겠습니다. 그러나 사실 기본에서 출발해야 합니다. 그렇다면 여기에서 알아야 할 것은 취득일 (또는 양도일)은 언제인가 하는 것인데, 그 취득일(양도일)의 판정은 다음과 같이 합니다.



즉, 내가 취득한 날은 잔금을 청산한 날 또는 소유권 이전등기 접수일 중 빠른 날이고, 마찬가지로 양도한 날짜도 동일합니다. 그리고 날짜의 계산은 민법상 기간의 계산을 따릅니다. 이는 세법상 별다른 기간에 대한 규정이 없기 때문에 일반적인 민법상 규정을 따라가면 됩니다.



민법 규정만 봐서는 좀 헷갈릴 수 있습니다만, 2년을 산정하는데 있어서, 예를 들면, 취득 시 잔금 청산을 2015. 3. 2일에 했다면, 2년이 되는 시점은 2017. 3. 1일입니다. 따라서 2년 이상이 되기 위해서는 2017. 3. 2일 이후에 자금이 청산되면 됩니다. 쉽게 얘기하면 월력 기준으로 같은 날에 잔금이 청산되면 2년 이상이 되는 것입니다.

2. 예외적인 보유기간 산정

① 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 5년 이내 양도하는 경우
 - 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우는 일반적으로 이월과세가 적용됩니다. 다시 말해서 배우자에게 증여한 시점부터 기산하는 것이 아니라, 최초에 세대원이 매수한 시점부터 기산하게 됩니다. 예를 들면, 남편 갑씨가 2010. 2. 10일에 최초 주택 매수를 해서 2016. 2. 10일 배우자 을씨에게 증여를 하고, 이후 배우자 을씨가 2017. 2. 10일에 제3자 병씨에게 매도하는 경우, 보유기간은 배우자 을씨가 증여받은 시점인 2016. 2. 10일부터 기산한 1년이 아니라, 최초 남편 갑씨가 매수한 2010. 2. 10일부터 기산하여 7년 보유한 것으로 계산 됩니다.

 - 그러나, '17년 개정세법에 이 부분에 대한 개정이 있었습니다. '17. 7. 1일 이후로는 기본적인 사항은 같지만, 다음의 단서조항이 생겼습니다.

“MAX (갑씨의 양도소득세, 을씨의 증여세 + 을씨의 양도소득세)”

즉, 증여하지 않고 보유했을 때 발생할 양도소득세와, 을씨의 증여세와 을씨의 양도소득세을 합한 금액 중 큰 금액을 세액으로 하겠다는 것입니다. 원래 이 이월과세 제도가 생겨난 것은 부동산 가격이 계속 급등하다 보니, 일정시점에 증여했을 때에 최초의 매수가격보다 취득가가 현저히 올라가서 양도소득세가 줄어드는 점을 악용하지 못하도록 만들었는데 요즘은 부동산 경기가 예전만큼 급등하지 않다 보니, 이월과세를 적용하는 경우에 도리어 이익을 보는 사례가 많아져서 이를 방지하기 위해 추가로 입법을 한 것입니다.

납세자 입장에서는 절세나 어떤 방법을 활용하기가 점점 힘들어지는 시대를 살고 있는 것 같습니다.

② 이혼하는 때에 주택의 기산일
i) 배우자가 주택을 이혼위자료로 받아서 양도하는 경우
배우자가 주택을 이혼위자료로 받게 되면, 받은 날, 즉 등기일이 취득일이 됩니다. 따라서 배우자가 보유한 기간으로 계산합니다.
ii) 배우자가 주택을 재산분할청구권으로 받아서 양도하는 경우
배우자가 주택을 재산분할청구권으로 받는 경우에는 당초 상대 배우자가 취득한 날을 기산일로 보아 전 배우자가 보유한 기간과 현재 소유자가 보유한 기간을 합산하여 계산합니다.
이혼의 경우에는 위자료와 재산분할에 따라서 경우에 수가 나뉩니다. 사실, 재산이 많다면 이혼을 할때도 반드시 세무사를 만나서 상담을 받으셔야 합니다. 왜냐하면 어떻게 취급하느냐에 따라서 세법상 처리가 달라져 상당한 세액이 발생할 가능성이 있기 때문입니다.
iii) 배우자에게 증여받은 1주택을 이혼 후에 양도하는 경우
그러면 이혼 전에 증여받은 1주택을 이혼 후에 양도하면 어떻게 될까요? 이 경우에는 증여받은 날(증여등기 접수일)로부터 보유기간을 계산합니다.

③ 재건축으로 인한 기간 계산
일반적으로 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간은 통산합니다. 그리고 조합원 입주권의 경우 1주택으로 취급됩니다. 여기에 대한 세부사항은 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다. 혹시 기간 계산을 잘못하는 경우에 추가적인 세금이 발생할 수 있기 때문입니다.

3. 결어
세법에서 기간 계산은 상당히 중요합니다. 여기에서는 1세대1주택의 비과세를 적용하기 위한 보유기간을 설명했지만, 여기에서 설명한 내용은 보편적으로 부동산 보유기간을 계산하는데 사용될 수 있습니다. 예를 들면 장기보유특별공제 같은 경우에도 동일한 방법으로 기간을 계산합니다.
일반적인 매수와 매도인 경우에는 위에서 언급한 내용을 참고해서 기간을 계산하면 문제가 없습니다. 그러나 상속/증여, 재건축, 이혼, 가족 간 매매 등인 경우에는 전문가와 상의하실 것을 권장해 드립니다. 당연하다고 생각되었던 것이 실제 적용 시에 문제가 생기면 매우 곤란한 일이 빈번하게 발생하기 때문입니다.


부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사



 

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