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[경매] 상업용부동산에서 주거임차인의 대항력

우광연

상업용부동산에서 주거임차인의 대항력


주택임대차보호법 2조에는 다음과 같이 되어 있습니다.



주거용건물 일부에 대해서도 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용이 된다고 되어 있습니다. 그렇다면 다음과 같은 사건의 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을수 있을까요?




이 사건에는 2명의 임차인이 조사되어 있습니다. 승보종합건설은 사업자등록을 해 놓은 상가임차인으로 말소기준권리보다 후순위인 대항력 없는 임차인이고 전입신고를 한 김영걸은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 주거임차인입니다. 전입신고를 한 임차인은 대항력이 있을까요?

건축물대장 및 감정평가서를 보면 이 건물은 사무소의 용도로 되어 있습니다.



전입신고 된 임차인은 주임법에서의 적용범위에 들어간다면 대항력이 있을 것이고 아니라면 없을 것입니다. 주임법상에서는 임차주택의 일부가 주거목적외에 사용되는 경우에 적용되는 것인데 이 물건의 경우는 공부상 업무시설입니다. 통상 이런경우 주거목적으로 사용이 되려면 임대인의 동의 후 주택으로 개조를 해야 할 것이므로 관리사무소 및 현장조사, 채권자와의 통화등을 통해 주택개조 여부등을 확인해 봐야 할 것입니다.

관련판례를 보더라도 주거용과 점포를 같이 사용하는 경우 주택임대차보호법의 적용이 되는 경우는 임차인의 유일한 주거공간이거나 주거용부동산의 일부가 비주거용인 경우 등이 있습니다.









상기 사건의 임차인은 비주거용부동산에서 전입신고를 하여 외형상 대항력이 있는 것으로 보일수 있으나 위와 같은 내용을 숙지하고 권리분석 및 현장조사를 한다면 대항력을 깨뜨릴수 있을 것으로 보여집니다.


부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표

 

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