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[세무] 3주택자의 일시적 2주택 적용

홍성택

3주택자의 일시적 2주택 적용



기본적으로 3주택이 되면 일시적 2주택 적용을 받을 수 없을 것처럼 생각됩니다. 왜냐하면 일시적 2주택이란 단어 속에 '일시적'이라는 의미가 있다 보니, 그렇습니다. 사실, 법의 취지만 보면, 일시적 2주택자에게 1세대1주택 비과세(고가주택 제외)를 적용해 주는 까닭은 거주이전의 자유를 보장하기 위해서 입니다. 그렇게 생각하면 3주택에서 2주택으로 변경된 사실만으로도 거주이전의 자유와는 별개의 문제라는 생각이 듭니다. 이 부분에 대해서 과거의 국세청 해석도 동일하였습니다. 그러나 법문 만을 가지고 해석해 보면, 이 해석은 맞지 않다는 생각이 듭니다.


사례로 살펴보도록 하겠습니다.


1. 갑은 '92년 서초구 소재 아파트 "A"를 분양받아 살고 있었습니다.

2. 갑의 배우자는 '08년에 춘천 소재 아파트 "B"를 추가로 취득하였습니다.

3. 갑과 갑의 배우자의 공동명의로 '11년 4월 서초구 소재 아파트 "C"를 추가로 취득하였습니다.

4. 갑의 배우자 명의인 "C"를 '11년 6월에 양도하였습니다.


Q. 갑의 명의인 "A"를 매도할 때, 1세대1주택을 적용 받을 수 있는가?


이 부분에서 주의해야 할 것은 법문에 나타난 "양도일 현재"이라는 단어입니다. 다음은 일시적 2주택에 관한 법문 내용입니다.


○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정・고시된 분당・일산・평촌・산본・중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (하략)


○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수 되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.


법문을 잘 보면, 155조에서는 일시적 2주택의 경우에는 1세대1주택 비과세 특례를 적용해 준다는 것이고, 154조에서는 양도일 현재 기준으로 판단한다는 것입니다. 어려운 이야기지만, 다시 종합해 보면, 과거에 1세대 3주택자였든, 4주택자였든 상관없이, 양도일 현재 일시적 2주택에 해당한다면 비과세 특례를 적용한다는 것입니다.


따라서 위의 사례에서 "A"와 "C"만 가지고 판단할 때, "A"를 취득 이후 1년 이후 "C"를 취득하고 3년 이내 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있다는 것입니다. 즉, 중간에 "B"가 있었냐 없었냐 하는 것은 판단 기준에 들어가 있지 않습니다. 문리적 해석(법문 그대로 해석)하여 기준을 충족하였다면 비과세가 되는 것이고, 맞지 않다는 비과세가 아니라는 것입니다.


거주이전의 자유라는 법의 1차적인 취지에는 맞지 않지만, 법문 그대로 해석하는 것이 맞습니다. 특히 세법에 관해서는 유추해석이나 확장해석이 금지되고 있는 상황에서 이 부분에 대한 추가적인 해석은 필요가 없는 것입니다. 양도일 현재 기준으로 비과세를 판단하면 되는 것입니다.



부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사


 

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