부동산

박승재

공유자 우선매수 신청 제도를 악용한 사례

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 공유자 우선매수 신청 제도에 관한 재미있는 판례가 있어 소개해 보고자 합니다. 우선 경매에 관심이 있는 분들이라면 누구나 공유자 우선매수 신청 제도에 대하여 들어보신 적 있으실 겁니다.

부동산 공유자의 지분이 경매로 나왔을 경우 그 지분에 대해서 나머지 지분권자들에게는 제3자보다 먼저 매수 할 수 있는 권리가 주워지게 되는데 이를 공유자 우선 매수 신청권이라 합니다. 통상 1/10의 입찰 보증금을 가지고 집행관이 매각 기일을 종결한다는 고지 전(공매의 경우는 매각 결정 전)까지 신청하면 됩니다. 이와 같은 제도는 결국 하나의 부동산은 1인에게 귀속되는 것이 분쟁 발생을 미연에 방지하는 등의 차원에서 바람직하다는 취지에서 비롯된 제도입니다.

공유자 우선 매수 신청권이 있는 부동산의 경우 최고가 매수인이 되더라도 공유자가 더 우선권이 있기 때문에 응찰율이 상대적으로 낮습니다. 이 때문에 자연스럽게 낙찰가 역시 낮게 될 가능성이 높습니다. 이하에서 보는 사건은 이와 같은 점을 악용한 사례입니다.

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

① 신용보증기금은 채무자 신청외 1에 대한 서울중앙지방법원 2006가합28114호 구상금등 사건의 집행력 있는 판결정본에 기하여 신청외 1 및 재항고인이 공동으로 소유하고 있는 인천 부평구 소재의 부동산 중 신청외 1의 972분의 154 지분에 관하여 부동산강제경매신청을 하였고, 이에 따라 2007. 5. 4. 경매절차가 개시되었다.

② 재항고인은 2007. 6. 13. 위 법원에 공유자우선매수신고를 하였으나 2007. 8. 10. 실시된 제1회 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니하였고, 한편 위 매각기일에서 입찰자도 없어 위 매각기일은 입찰불능으로 종결되었다. 그러자 재항고인은 2007. 8. 10. 다시 공유자우선매수신고를 하였는데 2007. 9. 11. 실시된 제2회 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니하였고, 위 매각기일 역시 입찰자가 없어 입찰불능으로 종결되었다. 그러자 재항고인은 같은 날 또다시 공유자우선매수신고를 하였다.

③ 위와 같이 제1회 및 제2회 매각기일에 입찰불능이 되어 최저매각가격이 각 저감된 후 2007. 10. 11. 실시된 제3회 매각기일에서 재항고인이 입찰가격 60,101,000원에 입찰하였고, 신청외 2도 같은 가격에 입찰하였는데, 위 법원은 최고가매수신고인 겸 공유자우선매수신고인으로 재항고인을 호창하고 신청외 2는 차순위 매수신고를 함으로써 제3회 매각기일이 종결되었다.

④ 그러나 위 법원의 사법보좌관은 2007. 10. 18. 실시된 매각결정기일에 민사집행법 제123조 제2항, 제121조 제2호를 적용하여 “최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때”에 해당한다는 이유로 재항고인에 대하여 매각불허가결정을 하였고, 위 법원은 2007. 10. 30. 위 사법보좌관의 처분을 인가하는 결정을 하였다.

관련 법령은 다음과 같습니다.

민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

동법 제108조(매각장소의 질서유지) 집행관은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다.

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람

2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람

3. 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람

4. 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 제136조·제137조·제140조·제140조의2·제142조·제315조 및 제323조 내지 제327조에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 아니한 사람

위 사안에 관하여 판례는,

관계 법령 및 민사집행법상의 공유자 우선 매수권 제도의 취지 내지 한계, 경매제도의 입법 취지 등에 비추어 보면, 공유자가 민사집행법 제140조의 우선 매수권 제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 민사집행법 제121조, 제108조 제2호의“최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 있다고 할 것이다.

위에서 본 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 공유자인 재항고인이 공유자우선매수권 제도를 이용하여 이 사건 부동산의 채무자 지분에 대하여 두 차례에 걸쳐 우선매수신고를 하였으나 제2회 매각기일까지 다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하면서 입찰에 참가한 것은 매각의 적정한 실시를 방해한 것이라고 할 것이고, 그렇다면 법원은 재항고인이 공유자로서 최고가매수신고인이라고 하더라도 민사집행법 제123조 제2항 본문에 따라 직권으로 매각을 불허가할 수 있다고 할 것이다. 따라서 그 판시와 같은 이유로 재항고인에 대하여 매각을 허가하지 아니한 원심의 판단에는 앞서 본 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 하더라도 그 결론에서는 정당한 것으로 수긍할 수 있으므로, 그러한 위법은 결정 결과에 영향을 미치지 아니한다고 판시하였습니다.


결국 악의적으로 공유자 우선매수 신청 제도를 악용하여, 부당하게 낮은 가격으로 공유자의 지분을 득하려는 시도는 민사집행법 제108조 제2호의“최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 됩니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사