박승재
박승재 변호사의 잘 사는 法 - 우선변제권, 임차보증금 완납하지 않아도 인정될 수 있다.
안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 주택임대차보호법 상 우선변제권의 성립에 임차보증금 전액 지급이 필요 요건인지 여부에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.
대강의 사실관계는 다음과 같습니다.
A는 2012. 7. 16. B와 B 소유의 주택 제101호에 대하여 임차보증금 6,500만 원, 임대기간은 인도일로부터 2014. 8. 15(24개월)까지로 정하여 임차하기로 계약을 체결하면서 같은 날 B에게 임차보증금 500만 원을 지급한 후 나머지 6,000만 원은 2012. 8. 16. 지급하기로 약정하였습니다.
A는 위와 같은 계약을 체결한 당일 B에게 이 사건 주택 제101호로 바로 이사할 수 있는지 여부에 대하여 문의하였고, B는 이를 승낙하였습니다. 이에 A는 계약 당일(2012. 7. 16.) 이 사건 주택 제101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 후 바로 다음 날인 2012. 7. 17. 일부 짐을 옮겼습니다.
한편, C는 2012. 7. 30. 위 건물 소유주 B와 같은 주택 제303호에 관한 전세 계약을 체결하고, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관하여 전세금 6,500만 원의 전세권설정 등기를 마쳤습니다.
이후 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었습니다. 법원은 2015. 7. 1. 배당기일에서 C를 A보다 선순위인 5순위로 하여 잔여액 60,295,651원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였습니다.
이에 A는 위 배당기일에서 C의 배당액에 이의하고, 배당이의의 소를 제기하였습니다.
과연 누구의 권리가 선권리로 인정받을까요?
관련 법령은 다음과 같습니다.
주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수) ② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.
가. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).
여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.
나. 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.
생각건대 법원의 판단은 결국 법문 상 적시된 명시적 요건의 충실한 해석에 의한 판단이라고 사료됩니다. 주택임대차보호법 상 우선변제권을 인정받기 위한 요건은 ① 주택의 인도, ② 확정일자로 규정되어 있을 뿐 임차보증금의 완납 사실은 우선변제권 성립요건으로 규정되어 있지 않습니다.
또한 사적 자치라는 민법 상 대원칙에 비추어 보았을 때 임차보증금 등 금전의 지급 시기 및 방식 등은 개별 계약의 각 계약 당사자의 자유에 따르는 것이 옳고, 그와 같은 사적 자치의 영역에 있는 임차보증금의 지급을 민사집행의 권리순위를 규정하는 것은 적절치 않다고 사료되므로 위 판례의 태도는 일응 타당하다고 생각됩니다.
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안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 주택임대차보호법 상 우선변제권의 성립에 임차보증금 전액 지급이 필요 요건인지 여부에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.대강의 사실관계는 다음과 같습니다.A는 2012. 7. 16. B와 B 소유의 주택 제101호에 대하여 임차보증금 6,500만 원, 임대기간은 인도일로부터 2014. 8. 15(24개월)까지로 정하여 임차하기로 계약을 체결하면서 같은 날 B에게 임차보증금 500만 원을 지급한 후 나머지 6,000만 원은 2012. 8. 16. 지급하기로 약정하였습니다.A는 위와 같은 계약을 체결한 당일 B에게 이 사건 주택 제101호로 바로 이사할 수 있는지 여부에 대하여 문의하였고, B는 이를 승낙하였습니다. 이에 A는 계약 당일(2012. 7. 16.) 이 사건 주택 제101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 후 바로 다음 날인 2012. 7. 17. 일부 짐을 옮겼습니다.한편, C는 2012. 7. 30. 위 건물 소유주 B와 같은 주택 제303호에 관한 전세 계약을 체결하고, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관하여 전세금 6,500만 원의 전세권설정 등기를 마쳤습니다.이후 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었습니다. 법원은 2015. 7. 1. 배당기일에서 C를 A보다 선순위인 5순위로 하여 잔여액 60,295,651원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였습니다.이에 A는 위 배당기일에서 C의 배당액에 이의하고, 배당이의의 소를 제기하였습니다.과연 누구의 권리가 선권리로 인정받을까요?관련 법령은 다음과 같습니다.주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수) ② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.가. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.나. 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.생각건대 법원의 판단은 결국 법문 상 적시된 명시적 요건의 충실한 해석에 의한 판단이라고 사료됩니다. 주택임대차보호법 상 우선변제권을 인정받기 위한 요건은 ① 주택의 인도, ② 확정일자로 규정되어 있을 뿐 임차보증금의 완납 사실은 우선변제권 성립요건으로 규정되어 있지 않습니다.또한 사적 자치라는 민법 상 대원칙에 비추어 보았을 때 임차보증금 등 금전의 지급 시기 및 방식 등은 개별 계약의 각 계약 당사자의 자유에 따르는 것이 옳고, 그와 같은 사적 자치의 영역에 있는 임차보증금의 지급을 민사집행의 권리순위를 규정하는 것은 적절치 않다고 사료되므로 위 판례의 태도는 일응 타당하다고 생각됩니다.