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[공매] 재건축으로 건물이 철거되기 전 임차권을 매수인이 인수한 사례

김동희


재건축으로 건물이 철거되기 전 임차권을 매수인이 인수한 사례









서초구 반포동에 위치한 반포리체 아파트는 삼호가든맨션을 재건축해서 2010년 10월에 입주한 아파트로 신축하지 8년이 되었다. 아파트 시세는 13억원에서 13억5,000만원 정도라는 사실을 확인하고 11억3,510만원에 입찰해서 낙찰 받았다고 한다.



그런데 재건축하기 전부터 입주하여오다가 건물철거로 퇴거한 임차인을 인수하게 된 사연이다.



이러한 사례에서 임차인의 대항력은 철거 전에 대항요건을 갖춘 시점을 기준으로 대항력이 인정된다는 사실을 알고 있어야 한다.



다음은 본인이 상소이유서를 작성의뢰에 따라 알게 된 사실에 입각해서 작성한 사례이다.






(출처 : 부동산태인)




01 재건축으로 건물철거 전과 후의 임대차계약 내용



원고의 언니 부부 소유, 이 사건 재건축 전 아파트인 '서울 서초구 반포동 30-2 삼호가든맨션 1동 000호에 원고가 2000. 6. 5. 보증금 2억 원, 2년 기간으로 임대차계약을 체결하고, 2000. 6. 8. 언니 부부에게 보증금 2억 원을 지급하였다.



원고는 '삼호가든맨션'에 주민등록을 못하고 춘천에 전입신고를 할 수밖에 없었고, 대신 아버지인 소외 최○○이 2000. 9. 14.에 전입신고를 하였다. 그리고 그 날 원고와 아버지 소외 최○○, 어머니 소외 이○○가 함께 입주하였다. 이 시기는 도시 및 주거환경정비법 제55조 제1항에 따라 설정이 의제된 이○○의 채권자 ㈜우리은행의 제1순위 근저당권의 성립일자인 2002. 5. 31.보다 이전이다.



[현행 도시 및 주거환경정비법 제87조] 제1항에 따라 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조 제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.



2003. 5. 15. 보증금 1억 원을 추가하여 종전 전세계약을 갱신하고, "재건축시에는 전세보증금을 모두 이월한다"는 특약을 두었다.



그 후 2006년경 '삼호가든맨션'에 대해 재건축이 진행되어 원고는 주민등록 전출을 하였다.



2007. 12. 20. 재건축된 신축 아파트인 별지목록 기재 부동산을 대상으로 종전 '삼호가든맨션'에 관한 보증금 '3억 원'에 더하여 '2억 원'을 추가하기로 했다.



02 원고의 주택임대차보호법 제3조제1항 소정의 대항력



⑴ 문제의 소재



이 사건 별지목록 부동산의 재건축 전 아파트인 [삼호가든맨션 1동 107호]에 관하여 '도시 및 주거환경정비법 제55조 제1항'에 따라 설정이 의제된 소외 ㈜우리은행의 제1순위 근저당권의 성립일자가 '2002. 5. 31.'이고, 원고가 '2003. 3. 6.'에 주민등록을 한 탓에, 원고의 임차권이 매수인인 피고들에게 대항할 수 있는지 여부가 문제된다.



(2) 원고의 대항력 주장과 법원의 판단



원고의 주민등록이 2002. 5. 31. 이전에 이루어지지 않았다고 하더라도 동거가족인 아버지 최○○의 전입신고가 2000. 9. 14.에 이루어졌고, 이를 통해서 그 아파트에 임차권의 존재가 충분히 공시되었다고 보아야 할 것이다. 따라서 아버지 최○○의 2000. 9. 14.자 주민등록으로써 원고는 ㈜우리은행의 2002. 5. 31.자 근저당권에 대해 우선하는 대항력을 가진다고 해석해야 할 것이다.



03 재건축으로 이전의 대항요건을 기준으로 대항력을 인정한 법원의 판단



가. 원심법원은 원고가 구주택(재건축 전 삼호가든아파트 1동 107호) 및 재건축으로 인한 신축주택(반포리체아파트 104동 403호) 주소에 원고의 부모인 최○○, 이○○가 딸이자 임대인겸 원고의 친언니인 최○○과 최○○의 남편 이○○ 소유 부동산에 각 전입신고(2000. 9. 14.)를 하였으며, 그 후 우리은행 근저당권(2002. 5. 31.)이 설정되고 나서 피상고인이 2003. 3. 6. 뒤늦게 동 아파트로 전입신고를 하였던 것임에 비추어,



나. 원고의 동거가족인 아버지 위 최○○이 관리처분계획인가 고시 이후인 2007. 6. 11. 까지 이 사건 구아파트(재건축 전 삼호가든아파트 1동 107호)에 주민등록을 유지하였으므로 이는 결국 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있었던 것으로 결국 주민등록을 임차인(피상고인)이 2006. 2. 2. 경 까지 거주한 이상, 이는 그 가족(위 최○○, 이○○)의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인(피상고인)이 주민등록만 일시 다른 곳으로 옮긴 경우로서,



다. 그렇다면, 이는 이 사건 피상고인이 대항력 있는 임차인이라 봄이 상당하고 이에 터 잡아 공동으로 낙찰 받은 피고들에게 이 사건 임차권 존재 확인에 따른 2억 원을 구할 법률상 이익이 있다는 취지의 판결을 각 선고하기에 이른 것이다.



따라서 매수인은 보증금 2억원을 인수하라고 판결한 사례에서 다음과 같은 이유를 들어 상소이유서를 작성한바 있다.



04 상기 2심법원의 판단에 대한 상고이유서 작성 내용일부



대법원 2000다55645 판결에서 보더라도 부모와 자식 간에 점유보조자로서 대항력을 유지하려면 종전주택에서 부모와 자식 간에 동일세대원으로 같은 주민등록상 등재되어 있다가 점유보조자로서 부모가 임차인보다 먼저 최초로 대항요건을 갖춘 경우에 인정되는 것이고, 처음부터 부모와 자녀가 독립세대로 동일한 장소에 거주하지 않았다가 새로 합가하는 이 사건 상황과는 전혀 사실관계가 다르므로 이러한데 까지 대항력을 인정하는 것이 아니라는 것이 대법원의 판단이다.



원심에서 이러한 내용은 전혀 고려하지 않고, 당연히 임차인이 의사로서 신뢰할 수 있는 사회적 지위와 그러한 임차인의 부모라는 생각만 가지고 점유보조자로서 대항력이 인정된다고 판단한 것은 대항력에 대한 판단을 간과한 것이라고 주장하는 바이다.



주택임대차보호법에서 말하는 대항력은 동거의 개념이 아니라 반드시 두 가지 요건 즉 주민등록과 주택인도(거주)를 함께 갖추고 있을 때 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하는 것이지 주민등록은 하지 않고 거주했다는 사실만으로 발생하는 것은 아닐 것이다.



이렇게 1심과 2심에서 임차인(=피상고인)이 부모의 대항요건이 임차인의 대항력으로 이어지는 것이 아니고, 경매에서 말소기준권리 이후에 새로 임차인이 대항요건을 갖춘 시점에서 대항력을 판단하게 되면 이 사건 1심과 2심 판단은 근본부터 전혀 다른 전제 하에서 판단한 것이라고 볼 수 있다.



<보충판례 : 대법원 94. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 95. 6. 5. 선고 94마2134 판결, 98. 12. 17. 서울지법 98나25022 판결을 참조하면 “부모와 자녀 관계라 하더라도 가족 공동생활(동일세대원으로)을 하지 않고 있던 세대를 달리하였던 자녀의 경우에는 보호 받을 수 없다는 판결입니다>



05 재건축으로 건물이 철거되기 전 임차권은 대항력이 유지될 수 있다



앞에서와 같이 현행 도시 및 주거환경정비법 제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) 제1항에 따라 재건축 전의 임차인의 대항력은 종전 건물이 철거하기 전에 대항요건을 갖춘 시점이다.



이러한 경매사례에서 주의할 점과 법원의 잘못된 판단에 대해서 경각심을 깨우치는 것과 소송을 제기할 때 청구취지의 중요성을 이야기 하자는데 그 목적을 두고 기술했다.



이 내용은 전적으로 본인의 사견이므로 법률적으로 다르게 판단 할 수 있음을 유의하기 바란다.









부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표


 

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