부동산

초소형 꼬마빌딩에 취하다

서울 관악구 신림동 지하1층-지상3층 건물, 중랑구 면목동 지상4층 건물, 도봉구 쌍문동 지상3층 건물, 노원구 공릉동 지하1층-지상4층 건물, 인천 미추홀구 용현동 4층 건물, 인천 계양구 작전동 지하1층-지상4층 건물.

최근 법원경매에서 매각이 됐거나 매각이 예정된 물건들이다. 3층, 4층 건물이라 하니 뭐 대단한 빌딩 한 채 정도라 여길 수도 있지만 사실 대지면적이 166㎡(약 50평)도 안되거나 166㎡를 약간 웃도는 수준의 건물들이다.

대지 166㎡ 지상에 과연 건물이 어느 정도나 건축될 수 있을까? 건폐율이 60%라 하더라도 경계토지와의 이격, 도로와의 이격 등 이것저것 적용하다보면 40~50% 정도 건축된다고 볼 때 한층 면적은 기껏해야 66.4㎡(20평)-83㎡(25.1평) 정도이다.

특히 위에서 예시한 중랑구 면목동 4층 건물은 대지 62.8㎡(19평)으로 지상1층-3층 각층 30.16㎡(9.12평), 4층 15.63㎡(4.73평)로 총 연면적 106.11㎡(32.1평) 규모이다. 노원구 공릉동 물건 역시 지하 포함 총 5개층 건물이지만 대지 138.4㎡ 지상에 지하1층 83.08㎡, 지상1층-2층 각 68.48㎡, 지상3층 58.08㎡, 지상4층 23.53㎡로 총 연면적 301.65㎡(91.25평) 규모에 불과하다. 그야말로 꼬마빌딩 중에서도 극소형 꼬마빌딩에 해당한다.

이 작디작은(?) 건물들을 매입하는 사람들이 있을까? 또 매입한다한들 과연 어떤 용도로 활용하기 위함일까? 하는 의구심이 들 법도 하지만 그런 우려와 달리 꼬마빌딩들이 없어서 팔지 못할 정도로 불티나게 팔리고 있다.

중랑구 면목동 4층 건물은 지난 11월 12일 첫 경매에서 감정가를 웃도는 가격에 매각(낙찰가율 110.87%)이 됐으며, 같은 날 진행된 도봉구 쌍문동 3층 건물은 2회차 경매에서 12명이 경쟁입찰해 거의 감정평가액에 근접한 가격에 매각(낙찰가율 99.63%)이 됐다. 경매물건이 이러한데 하물며 일반 매물은 오죽할까!

이렇듯 꼬마빌딩이 주가를 올리고 있는 이유는 무엇일까? 우선 정부의 주택시장 규제에 따른 반사적 이익이 크다는 점이다. 주택의 경우 다주택자에 대한 대출규제로 취득 자체를 어렵게 하거나 세율인상 또는 중과로 보유나 양도에 부담을 느끼게 하지만 주거용 부동산이 아닌 경우에는 여전히 일반과세는 물론 담보대출도 취득가 또는 감정평가액(취득가가 감정평가액보다 높은 경우)의 60-70% 또는 70-80%(사업자대출의 경우)까지 대출이 가능하다는 이점이 있다.

둘째, 규모가 초소형인만큼 취득가도 저렴하다. 위에서 열거한 신림동 건물은 감정평가액이 11억7천만원, 면목동 건물 4억8140만원, 쌍문동 건물 9억9470만원에 1회 유찰된 최저경매가 7억9570만원, 공릉동 건물 9억660만원, 용현동 건물 6억5420만원, 작전동 건물 5억3750만원에 1회 유찰된 최저경매가 3억7630만원으로 웬만한 30평형대 아파트 한 채 가격만도 못하다. 금액이 저렴한 만큼 리모델링하거나 유지・관리하는데 드는 비용 역시 부담이 없다.

셋째, 단독주택이나 상가건물, 근린주택, 오피스빌딩 등 단독건물의 최대 장점은 독립된 획지를 수반한다는 점이다. 그렇기 때문에 지상건물에 대한 활용가치를 높이는 것이 용이하고, 소유자의 입맛대로 용도를 변경해 직접 사용하거나 임대하는데 제약이 없다. 예컨대, 현재 사옥으로 이용하고 있는 면목동 건물의 경우 현 상황대로 이용할 수 있음은 물론 전층 카페로 이용하거나 원룸으로의 리모델링, 또는 전층 부띠끄(또는 구제샵) 등으로 임대할 수 있는 입지에 있어 극소형 건물임에도 불구하고 그 활용도가 무궁무진하다.

넷째, 지상에 이미 건물이 있는 경우 과거 건축법에 의한 용적률을 적용받아 건축됐기 때문에 토지효율이 매우 높다는 점이다. 물건에 따라서는 취득 후 구건물을 헐고 신축하는 방안도 고려해볼 수 있겠지만 현재의 건축법을 적용해서는 그만한 면적이 나올 수 없을 정도로 알차게 건축된 물건이 대부분이다. 따라서 신축을 위해 불필요한 비용을 들이기보다 건물의 존재만으로도 그 가치를 인정받을 수 있어 좋다.

다섯째, 초소형 빌딩이라 하더라도 개발호재가 있을 경우 여타의 다른 부동산과 마찬가지로 그 영향을 고스란히 받게 된다는 점이다. 신림동 물건의 경우 지척에 신림경전철역이 예정돼 있어 향후 특급 역세권으로 변모해 자산가치가 급등할 여지가 있고, 쌍문동과 용현동 물건은 토지 용도지역이 준주거지역, 작전동 물건은 준공업지역으로 지정돼 있어 도로여건만 허락된다면 현재의 면적보다 2배 신축이 가능해 자산가치를 배가시킬 수 있게 된다.

그 뿐이랴! 초소형 건물인 만큼 그 활용도나 투자이점에 대해 공감하는 투자자들로 입찰자들이 제한되기 때문에 인기는 있지만 여타 물건처럼 그리 경쟁이 심하지 않아 적정가격에 취득할 여지가 다분하다는 것도 이점이다. 그러니 작다고 쓸모가 없다고 그냥 버릴 것만은 아니다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표