부동산

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 경매 사건에서 낙찰자들이 가장 망설이는 권리, 말도 많고 탈도 많은 유치권의 성립요건인“목적물의 점유” 요건에 대하여 간단하게 알아 보도록 하겠습니다. 유치권이 성립하기 위해서는 유치물건을 점유해야 한다는 요건이 있습니다. 이와 같은 유치권의 점유 요건은 실질 점유 여부를 판단해야 유치권 성립 여부를 알 수 있기 때문에 경매 정보 사이트 상 정보만으로는 판단이 어려운 경우가 종종 있습니다. 이 때문에 유치권이 신고된 물건에 대한 응찰을 고려하는 사람이라면 반드시 임장을 해야 합니다. 그런데 임장에도 불구하고 유치권자의 행위가 과연 유치권 성립 요건 상 점유 요건을 충족하는지 여부가 애매한 경우가 있습니다. 그래서 오늘은 다음의 각 사례들에 대하여 판례가 어떻게 판단을 하고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

우선 관련 법령을 살펴보면 다음과 같습니다.

민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

민법 328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

가. 시건 장치

판례는“소외 회사는 나머지 공사대금 채권의 확보를 위하여 0000. 00. 00.경부터 00빌딩의 지하 1층과 이 사건 상가 부분에 대하여 유치권을 행사하기로 하고, 그 출입문에 그러한 취지의 경고문을 붙여 놓으면서 이 사건 상가 부분의 정식 출입구 2개 모두를 자물쇠로 시정해 놓고 빌딩 9층에 상근하는 소외 회사의 직원들로 하여금 수시로 상가부분에 출입하면서 이를 관리하게 한 행위”에 관하여 유치권 성립 요건 상 점유 행위로 인정하였습니다.

즉, 위 판례의 태도를 살펴 보았을 때 현실적으로 24시간 직접 점유가 불가능한 경우, 시건 장치를 통하여“타인에 의한 점유방해 가능성의 배제”이 인정된다고 보인다면 유치권 성립 요건 상 점유 행위로 인정하고 있습니다. 다만, 여기서의 핵심은 단순한 시건 장치의 장착이 아니라 시건 장치 장착으로 인한 타인에 의한 점유방해 가능성의 배제이므로 유치권자 외에 제3자가 쉽게 시건 장치를 열 수 있는 경우에는 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

나. 용역경비원을 통한 간접 점유

판례는“공장 신축공사 공사잔대금 채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역 회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다.”고 판시하고 있어, 용역경비원 등 제3자와의 용역계약을 통해서도 유치권 성립 요건 상 점유 요건을 충족할 수 있음을 인정하고 있습니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사