우광연
도로가 낙찰되는 이유는?
경매물건에서 종종 볼수 있는 부동산중에 도로가 있습니다. 도로를 낙찰받아 어디에 쓰려는거지 하고 의문을 가지는 분들도 많이 계실텐데 도로로도 수익을 낼수 있습니다. 대표적인 사례가 미지급용지(미불용지에서 명칭변경)입니다.
사진을 보면 보도블럭이 깔려 있는 곳임을 알수 있고 제일 우측의 지적도를 보게 되면 일렬로 되어 있는 곳 중 한곳이 경매대상임을 알수 있습니다.
토지이용계획상 용도지역은 일반상업지역이고 지목은 도로인데 전체 토지중 6/25 지분만 매각대상입니다. 이렇게 공공목적으로 사용되는 도로가 나온 경우 미지급용지인지 검토해 볼 필요가 있습니다. 미지급용지란 공익사업이 진행되었는데 보상금 지급이 안된 토지를 말합니다.
전체 토지 중 일부만 나왔으므로 등기사항전부증명서를 확인해 보겟습니다
작년에 원주시가 공공용지의 협의취득으로 소유권을 취득했는데 전체가 아니라 25분의 19를 취득했습니다. 경매대상이 25분의 6이니까 더하면 전체지분이 됩니다. 일부는 공익사업으로 수용을 하고 경매대상 토지는 소유자가 연락이 안되는 등의 사유로 인해 보상금 지급이 되지 못한 것임을 알수 있습니다.
일반적인 도로는 대지가격 대비 낮게 가격이 책정되는데 미지급용지는 현재 사용목적이 도로라 하더라도 평가하는 기준이 별도로 되어 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 25조 1항에 그 내용이 나와 있습니다
제25조(미지급용지의 평가)
①종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 "미지급용지"라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다. [개정 2015.4.28]
편입될 당시 시점의 이용상황을 기준으로 평가하므로 현재 도로도 사용중이더라도 공익사업시행당시 도로가 아닌 토지로 이용중이었다면 그 상태로 평가를 해야 합니다.
감정평가서도 검토해보겠습니다
감정평가사도 미지급용지로 보아 평가를 했음을 알수 있습니다. 아마도 작년 보상당시 평가된 내용이 있을터인데 그에 준해서 평가가 되었을 것입니다.
경공매 물건중에서 이렇게 공익사업이 진행이 되었으나 보상이 누락된 미지급용지를 찾을수 있다면 경공매투자의 또 하나의 수익모델이 될수 있을 것입니다.
부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표
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