부동산

최근 주택 가격에 대한 논란에도 불구하고 부동산에 대한 관심은 여전히 사그라지지 않는 것 같습니다. 사실 부동산에 대한 관심인지 투자처의 부재인지 명확하지 않은 상황인 것 같습니다. 최근 GDP 성장률이 낮아지고 일반인이 접근하기에 떠오르는 투자처가 없다 보니, 그래도 실물이 바탕이 된 부동산이 여전히 투자처 중에 하나로 고려되는 것 같습니다. 그 중에서도 주택에 대한 수요는 여전하다고 할 수 있습니다. 이러한 관심의 일환으로 주택매매사업에 대해 궁금해하는 사람들이 많은데, 이 부분에 대해 생각해 보도록 하겠습니다.

1. 주택매매사업 vs. 양도소득

주택매매사업과 양도소득의 가장 큰 차이는 소득 구분이 다르다는 것입니다.

주택매매사업은 기본적으로 주택을 공급하는 것을 사업으로 하는 사업소득입니다. 양도소득은 분류과세에 해당하여 다른 종합소득과 합쳐지지 아니하고 개별로 계산됩니다. 그러다 보니, 사실 양도소득에 비해 종합과세 되는 사업소득이 불리한 경우가 많이 발생하게 됩니다.

2. 비교과세

주택매매사업에서 발생한 소득세의 계산에 대해 중과세가 적용되는 경우, 비교과세를 통해 양도소득세보다 작아지지 않도록 세율을 적용합니다.즉, 중과세에 해당하는 소득세 - 조정대상지역의 분양권, 비사업용 토지, 미등기양도소자산, 다주택자 중과세 - 와 다른 소득을 합친 종합과세와 비교하여 높은 세율을 부과하도록 되어 있습니다. 다만, 양도소득세율에는 단기(2년 미만 또는 1년 미만)의 경우에는 중과세 되지만, 매매사업자에게는 종합소득세가 과세되는 대신에 단기 매매에 따른 중과세는 적용되지 않습니다. 그리고 주의할 것은 부동산매매업자에게는 양도소득세처럼 예정납부제도가 있으니 이 부분도 놓치면 안 됩니다.

3. 장기보유특별공제

예정신고 시에는 장기보유특별공제가 적용되지만, 일반세율이 적용되는 부분에 대해서는 확정 신고 시 적용배제 됩니다. 즉, 일반세율이 적용되는 것은 다른 사업소득과 마찬가지로 세금계산이 되므로 필요경비 입장에서는 일부 유리한 점이 있겠으나, 장기보유특별공제 등이 배제되어 장기간 보유하게 되면 유불리를 따지기 어려워집니다.

4. 거주주택 판단

거주하는 주택의 1세대 1주택 판단 시에는 국세청에서 답변한 의견을 제시해 드립니다.

“1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 매매사업용으로 취득한 주택이 매매사업용 재고주택에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것 입니다.(2017. 02. 12.)

5. 결론

주택매매사업자의 경우 일반세율을 적용하는 경우에는 종합과세 하는 사업소득과 동일하게 취급되지만, '예정신고'라는 제도가 있어 미리 세금을 납부해야 하고, 또한 다른 소득이 있는 경우 합쳐서 신고해야 하는 문제가 있습니다. 또한 중과세 되는 부동산매매차익이 발생하는 경우에는 중과세와 비교하여 높은 세금을 납부해야 합니다.

개인적으로 부동산매매업자에 대한 관심은 일시적일 뿐이라고 생각이 듭니다. 기본적으로 부동산처럼 자산의 덩치가 큰 상품을 매매하는데, 사업소득으로 처리한다면 일부 유리한 점이 있을 수 있으나 계속 반복적으로 행해지는 사업이라는 측면에서 그다지 유리한 점이 없다고 생각이 듭니다. 그러나 각자 개인의 상황에 따라 선택적으로 실행할 수 있는 부분이 있으니 취사선택하는 것은 본인의 몫이라고 생각이 듭니다.

부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사