고윤기
상가임대차 보호법상 권리금에 대한 첫 판결
권리금이라는 개념은 원래 우리 법에는 없던 개념이다. 판례상 일반 상가임대차 거래에서만 사용되는 개념인데, 이것이 2015년 상가임대차 보호법 개정으로 법에 들어오게 되었고, 이번에 이와 관련한 첫 대법원 판결이 선고되었다.
권리금은 기본적으로 임차인들 간에 오고 가는 돈이다. 그래서 원래 건물주, 임대인과는 관계없는 돈이다. 그래서 임차인은 건물주에게 권리금을 달라고 할 수 없는 것이 원칙이다.
다만, 상가임대차 보호법에 권리금 조항이 들어오기 전에도, 우리 대법원이 예외적으로 건물주가 임차인에게 권리금을 반환하라고 인정한 예가 있었다. 예컨대, 건물주가 직접 임차인으로부터 권리금을 받았는데, 원래 약속했던 임차 기간을 보장해주지 못한 경우이다. 바꾸어 말하면, 건물주는 자신이 권리금을 받았더라도 약속한 임차 기간만 보장해주면, 권리금을 돌려줄 필요가 없었다.
그러다 2015년에 상가임대차 보호법에 권리금 보호 조항이 신설되었다. 상가임대차 보호법은 권리금에 대한 법률적인 정의와 함께 건물주에게 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다는 조항을 넣었다.
상가임대차 보호법은 언제 계약을 했느냐에 따라, 임차인의 계약 갱신요구권을 5년 또는 최장 10년까지 행사할 수 있다. 이 기간 안에는 가급적 기존 임차인이 장사할 수 있게 하게 해달라는 취지이다.
그런데 이 기간을 넘긴 상황에서도 과연 임대인이 임차인의 권리금 회수에 협조해야 할까? 법에는 명확한 규정이 없다. 권리금이라는 것에는 원래 충분한 기간 동안 장사를 할 수 있게 해주면 된다는 취지도 있다. 그렇다면, 법에 규정된 임대차 기간인 5년 또는 10년을 넘겼다면, 권리금 회수 보호 규정을 적용하지 않아도 된다는 해석이 가능하다.
하지만, 반대로 임차인 보호의 측면에서, 임차 기간을 보장해주고, 추가로 권리금 회수의 기회도 보장해주어야 한다는 해석을 할 수도 있다. 이번 대법원 판결이 나오기까지는 법원 판결도 제각각이었다. 비슷한 내용의 소송에서 어떤 판사는 임차인의 손을, 다른 판사는 건물주의 손을 들어주었다.
이번 대법원의 판결로 논쟁은 정리가 되었다. 우리 대법원은 "임대차 기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 봐야 한다"고 판결했다.
즉, 임대인이 상가임대차 보호법에 규정된 5년 또는 10년의 임차 기간을 모두 보장해주었더라도, 추가로 임차인에게 권리금을 회수할 기회까지 주어야 한다는 것이다.
물론 이 판결은 임차인 보호를 위한 ‘선한’ 의도를 가진 판결로 보인다. 그리고 대법원이 이 판결을 내린 이유에 대해서도 수긍을 할 수 있다. 하지만, 선한 의도가 꼭 좋은 결과를 가져오지 않듯이, 필자는 이 판결이 앞으로 임대차 계약 시, 임차인에게 불리한 방향으로 영향을 미칠 것으로 생각하고 있다.
일단, 임대인의 입장에서는 5년에서 10년에 이르는 임대차 기간을 다 보장해 주고도, 자신이 받지도 않은 권리금을 임차인에게 돌려주어야 할 가능성이 생겼다. 그 관점에서 접근해 보자. 임대인은 자신이 권리금을 주어야 할 가능성이 있다면, 차라리 직접 권리금을 받으려 할 것이다. 소위 ‘바닥 권리금’이라는 것이 활성화 될 가능성이 높아졌다. 좀 더 지켜봐야겠지만, 분명히 시장의 반격이 시작될 것이다.
앞으로 새로 상가 임대차 계약을 하는 임차인과 임대인은 상가임대차 보호법상의 계약 기간이 모두 지난 이후에도 ‘권리금’ 회수기회가 보장된다는 점까지 염두에 두고, 계약을 체결해야 할 것이다.
부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사
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