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- 2018.10.16
경매시장 ‘상가’ 레드오션에서 블루오션으로 바뀌나?
(위반건축물사례 / 출처 : 대법원감정평가서)
세금 부담을 늘리고 대출을 제한하는 정부의 9.13대책으로 집을 사는 부담이 커졌고, 수도권에 30만가구 주택을 추가 공급하는 내용의 9.21대책으로 집을 사려던 사람들이 추세를 관망하는 가운데 부동산 투자열풍이 잠시 소강상태를 보이고 있다. 다주택자에 대한 정부의 이러한 고강도 정책으로 주택보다는 상대적으로 규제가 덜한 상가에 관심이 높아지질 것이라는 전문가들의 예상이 나오고 있다.
그러나 상가에 대한 관심이 커지는 가운데 아이러니하게도 자영업자들의 폐업율은 늘어나고 힘들어서 죽을 맛이라는 아우성이 여기저기서 들리고 있다.
자영업자의 경기를 활성화하기 위한 여러 가지 노력들이 진행되고 있음에도 불구하고 금리는 조만간 오를 거란 예상이고 최저임금 역시 속도조절이 문제지 지속적으로 오를 수 밖에 없는 것이 시대의 흐름이다.
또한 무분별한 신도시 상가 분양에 따른 공실이 넘쳐나서 사회문제로까지 확대되고 있다. 이러 한 이유들로 대부분의 전문가들은 단기간에 자영업자들의 경기가 좋아 지기는 쉽지 않을 것이라 고 전망하고 있다.
한편 경매시장에서 투자자들의 관심은 아파트에서 상가로 이동했을까?
부동산태인에 따르면 아직까지는 경매시장의 흐름이 아파트에서 상가로 옮겨가고 있는 것으로 나타나지는 않았다.
(출처 : 부동산태인)
(출처 : 부동산태인)
최근 4년 동안의 아파트 매각통계를 분석한 결과 전국 아파트의 평균 낙찰가율은 90% 초반대에서 큰 변동이 없다가 올해 84.44%로 지난해 대비 6.15%P가 하락했다. 반면 서울지역 아파트의 평균 낙찰가율은 완만하게 상승하면서 올해 102.34%로 지난해 대비 4.34%p의 높은 상승률을 기록했다. 일반 부동산시장과 마찬가지로 아파트 경매 또한 서울지역의 쏠림 현상을 확인할 수 있다.
반면 지난 수 년 동안 상가의 평균 낙찰가율은 60%대 중•후반에서 크게 변화를 보이지 않고 있다. 주목할 것은 서울지역이 올해 74.57%를 기록해 전년대비 6.11%p나 상승했다는 것이다. 올해 서울지역의 상가 낙찰가율이 많이 상승한 것이 곧 경매시장에서 상가가 주목 받는다는 의미는 아니겠지만 분명 유의미한 변화라고 볼 수 있다.
많은 경매전문가들은 향후 본질 가치에 비해 지나치게 비싸게 분양된 상가들, 경기침체, 최저임금인상 등으로 버티지 못하는 자영업자, 금리인상 및 대출규제 강화 등으로 상가 경매물건이 늘어나게 될 것이라고 예측하면서, 그 동안 경매에는 좋은 상가 물건이 별로 없다는 일반적인 평가와는 달리 앞으로는 경매에서도 똘똘한 상가를 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있을 것이라고 전망하고 있다.
(출처 : 대법원감정평가서)
일반적으로 경매에 나오는 상업시설은 근린상가, 단지내 상가, 테마상가 등으로 나눌 수 있다.
근린상가는 대로변이나 동네에서 흔히 볼 수 있는 상가 건물이 있는 곳을 말한다. 대개 1~2층에 일반음식점, 소매점, 편의시설 등 먹고 마시는 업종이 위치하고, 고층은 사무실 등으로 이용한다. 1층은 다소 고가에 낙찰되는 편이다.
단지내 상가는 아파트, 오피스텔, 주상복합단지 안에 있다. 단지내 상가엔 세탁소, 편의점, 병원, 약국, 소규모 학원 등 생활밀접형 업종이 주로 입점한다. 기본적으로 거주하는 주민들의 수요가 있기 때문에 상권이 안정적이라는 장점이 있다.
테마상가는 커다란 건물 안에 특정한 업종이 모여 있는 것이 일반적이다. 대표적으로 전자상가인 테크노마트, 동대문의 밀레오레나 두타 등이 여기에 속한다. 테마상가는 상권에 영향을 많이 받아 임대수입이 쉽지 않아 경매시장에서 선호도가 낮은 편이다.
(출처 : 대법원감정평가서)
이렇게 다양한 상가가 존재하지만 상가 투자는 주택투자보다 유의할 점이 많다.
첫번째로 경매에 나온 상가는 공실 상태인 경우가 많다. 주택은 위치나 층 등의 문제로 상황이 좋지 않으면 가격을 내리면서 임차인을 구할 수 있지만 상가의 경우 장사가 안되면 공실율도 높고 임차인을 구한다고 해도 공실의 악순환이 반복될 수 있다. 이렇듯 상가 투자시에는 장소, 업종, 유동인구 등 '상권'을 잘 분석해야 한다.
두번째로 경매로 나온 상업용 부동산에 투자하려는 분들은 대부분 임대수익을 얻고자 하는 것이 목적이다. 그러므로 임대보증금과 월세에 대한 정확한 정보를 사전에 알아봐야 한다. 특히 법원의 현황조사서와 매각물건명세서에는 월세에 부가가치세가 포함되었는지 여부가 명확하지 않기 때문에 현장답사를 할 때 주변 공인중개사사무소에서 월세를 정확하게 알아보아야 한다. 잘못하면 수익률에서 많은 착오가 발생할 수 있기 때문이다.
세번째로 상가의 권리분석은 말소기준권리를 찾고, 임차인의 권리를 확인하고, 배당순위를 확인하는 일반적인 경우와 별반 다르지 않다. 대부분의 사람들은 상가라서 어려울 것 같다고 생각하지만 주거용에 비해 상가 임차인의 권리분석은 오히려 간단할 수도 있다. 다만 최근 ‘상가건물 임대차보호법’이 개정되어 시행되는데 변화되는 내용은 숙지해야 할 것이다.
마지막으로 상가건물은 주거용 건물과는 달리 설비투자비용 등에 대한 유치권이 신고된 물건이 많고 무단증축이나 용도변경 등의 위반건축물 사례와 관리비 미납사례들도 많으니 이러한 사항들을 항목별로 확인해야 한다.
(출처 : 대법원감정평가서)
부동산시장에서 다주택자 규제가 대폭 강화됨에 따라 여유자금의 투자수요가 상가로 쏠리는 현상이 발생했을지도 모르나 경매시장에서는 아직까지 그러한 풍선효과가 나타나고 있지는 않다.
그러나 이미 경매시장에서 서울지역 아파트는 높은 경쟁률과 낙찰가율로 인해 급매로 사는 경우와 별반 차이가 없다는 얘기들이 나오고 있다.
가치가 높은 물건을 저렴한 가격에 낙찰 받아 수익률을 극대화시키는 경매투자의 목적에 아파트는 점차 매력을 잃어가고 있고, 그 대안으로 상가 등이 부상할 수도 있을 것이다. 다만 자영업 경기 불황과 공급과잉 등의 여파로 상가시장도 공실위험이 커지고 있기 때문에 경매에 참여하기 위한 준비를 꼼꼼하게 해야 할 것이다.
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