부동산

우광연

숨어있는 함정을 찾아라! `세대합가`

세대합가란 말은 세대가 합쳐졌다는 말인데요. 이런 경우 대항력발생일에 유의를 해야 합니다. 입찰 전 권리분석시 전입세대열람을 분석해 야하는데 이때 세대주와 최초전입자의 날짜를 잘 확인해야 합니다.

감정가 2,72억의 아파트가 감정가 대비 24%까지 유찰되었습니다. 유찰되었을때는 유찰된 이유가 있으므로 더욱 면밀하게 권리분석 및 물건분석을 해야 하겠습니다.

두 번 낙찰이 되었으나 낙찰자는 대금을 미납하였고 두 번째 낙찰에서는 차순위매수신고인에게까지 기회가 갔으나 결국 대금을 미납했습니다. 결국 78,757,000원에 낙찰이 되었습니다. 2012.9.28. 설정된 덕암새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 법원임차조사의 윤**은 대항력이 있고 태인세대열람에 명**세대로 분석하면 대항력이 없게 됩니다.

매각물건명세서 확인결과 명**와 윤** 부부사이로 동일세대 거주한다고 되어 있습니다. 참고로 동일세대 거주한다는 말은 같은 주민등록등본에 등재되어 있다는 말입니다.

전입세대열람을 보면 세대주와 최초전입자가 다르며 전입날짜도 다르게 나옵니다. 그러나 순번은 2명 다 1번입니다. 이렇게 같은 순번에 있게 되면 최초전입자와 세대주명이 다르더라도 이들은 같은 주민등록등본상에 나타나게 됩니다. 이런 경우 임차인이라면 대항력 발생시점은 최초전입자의 전입일자 다음날 0시가 됩니다. 통상 세대주와 최초전입자가 같은 경우는 세대주의 전입날짜를 가지고 분석하면 되나 이렇게 세대합가인 경우에는 최초전입자인 세대원의 전입일짜로 대항력 발생시점을 분석하셔야 합니다.

관련판례

대법원 1989.1.17. 선고 88다카143 판결

[건물명도][집37(1)민,18;공1989.3.1.(843),295]

【판시사항】

가. 주택임차권의 대항력과 주민등록의 존속

나. 가족의 주민등록은 그대로 둔채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에 임대차의 대항력의 상실 여부(소극)

【판결요지】

가. 주택임차인이 그 임대차로서 제3자에게 대항하기 위한 요건으로서의 주택임대차보호법 제3조 소정의 주민등록은 그 대항력취득시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.

나. 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋부동산카운셀링 우광연 대표