부동산

우광연

안양역 인근 아파트 물건 사례분석



안양역 인근에 위치해 있는 아파트로 감정가 대비 41%까지 가격이 저감되어 있는 물건을 같이 분석해 보겠습니다. 감정가 대비 많이 유찰되었다는 얘기는 뭔가 권리의 하자(예를 들어 임차인의 보증금 인수 또는 등기부등본상 인수할 권리가 있는 경우) 또는 물건의 하자 등 어딘가 문제가 있는 물건으로 보셔야 하며 물건분석에 더욱 신중을 기해야 하겠습니다. 가격이 저감된 이유를 찾아 해결할 수 있다면 해결에 들어가는 비용등을 계산하여 입찰가를 산정하시면 됩니다.



소재지/감정서
면적(단위:㎡)
진행결과
임차관계/관리비
등기권리
(13990)
[목록1]경기 안양시 만안구 안양동 ***-* ******아파트 ***동 **층 ****호 [안양로384번길 35]
[구분건물]

경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하는 만안초등학교 남동측 인근에 위치하며 부근 일대는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 외에 남동측 근거리에 전철역(안양역)이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 **층 아파트 내 **층 ****호로서, 외벽 : 모르터 위 페인팅, 창호 : 샷쉬 구조임.

아파트로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지는 못하였으니 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 내부구조 참고도를 참조하시기 바라며 경매 참여시에는 사전에 확인하시기 바람.

대 지

21.96/3212.5㎡(6.64평)
건 물

59.63㎡(18.04평)
총 **층 중 **층
보존등기 2008.04.24
토지감정
55,000,000
평당가격
8,283,140
건물감정
204,000,000
평당가격
11,308,210

감정기관
ST감정
감정
259,000,000
100%
259,000,000
유찰
2017.01.17
80%
207,200,000
유찰
2017.02.21
64%
165,760,000
유찰
2017.03.21
51%
132,608,000
낙찰
2017.04.18
162,566,660
(62.77%)
김**
응찰 4명
허가
2017.04.25
미납
2017.06.02
51%
132,608,000
유찰
2017.06.27
41%
106,086,000
낙찰
2017.08.08
163,179,900
(63.00%)
박**
응찰 23명
2위 응찰가
145,234,897
허가
2017.08.17

법원임차조사
정**
전입
2008.04.17
확정
-
배당
2016.10.05
보증
1억2000만
점유
101동 1904호/주거
(점유: 2008.4.18.현재)
*총보증금:
120,000,000

전입세대 직접열람
정**2008.04.17
열람일 2017.01.03
관리비체납내역

미공개
031-349-7796
관할주민센터
안양시 만안구 안양2동
8031-8045-3610
* 집합건물등기
가압류
변**외3
2009.11.12
509,310,783
[말소기준권리]
소유권
이전
유**
2010.02.23
192,000,000
전소유자
:중동.초원재건축조합
매매(2009.08.20)

강제
강**
2016.07.25
(2016타경4434)
청구액
30,000,000원

[등기부채권총액]
509,310,783원
열람일 2016.12.23

말소기준권리보다 앞선 임차인 정** 세대가 있습니다. 보증금 1억2천만원으로 되어 있으며 배당요구종기일 마지막날 권리신고 및 배당요구를 한 것으로 봐서는 진정한 임차인으로 파악됩니다.



그런데 이 임차인은 전입신고는 되어 있으나 확정일자 없이 배당요구를 하였습니다. 이 임차인은 배당에 참가할수 있을까요?

임차인이 배당을 받으려면 최우선변제권(소액보증금), 우선변제권(확정일자)이 있어야 하는데 상기 사건의 임차인은 2가지 경우 모두에 해당되지 않습니다. 보증금이 1억2천만원이어서 소액임차인 보증금 범위에 들어가지 않고(현재 서울지역이 보증금 1억이하 3400만원 한도), 확정일자를 받지 않았으므로 우선변제권도 없습니다. 그러므로, 배당요구를 했지만 배당절차에서 배당을 받아갈수는 없습니다. 단, 대항력이 있으므로 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.

낙찰가격이 약1억6300만원 정도이니 2억8300만원에 매수하게 된 셈입니다. 현재 이 아파트 동일평형의 네이버 시세는 3억~3억1000만원 정도이니 약간 저렴하게 낙찰받았습니다.

두 번째로 말소기준권리가 되는 가압류를 보면 가압류 이후에 소유권이전이 되었습니다. 현재 소유자는 소유권이전을 하면서 가압류를 떠안고 소유권을 이전받았습니다. 이런 가압류를 전소유자의 가압류라고 통상 칭하고 있습니다. 채권인 가압류는 통상 안분배당(평등배당)을 하게 되는데 이와 같은 전소유자의 가압류 채권자는 현재 소유자의 채권자 보다 먼저 배당을 받아가게 됩니다.



현재 소유자의 채권자가 제3취득자의 채권자가 된다고 보시면 됩니다. 그러므로 상기 사건의 경우 가압류 변**외 3명이 강제경매 신청채권자 보다 먼저 전액을 배당받아갈 권리가 있는 것입니다. 그렇다면 강제경매신청채권자는 배당금을 못 받아갈수도 있는 상황인 것입니다.

등기사항전부증명서를 확인해 본 결과 강제경매 신청채권자가 전소유자의 가압류 채권자 중 1인임을 알수 있습니다. 그렇다면 강제경매신청채권자 전소유자의 가압류권자 중 1인이므로 배당을 받아갈수 있으므로 민사집행법 102조 무잉여에 해당되지 않습니다.
부동산 가격상승기에는 이렇게 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 투자도 좋은 투자가 됩니다. 명도할 필요가 없기 때문이기도 하며 대출 대신에 전세보증금을 레버리지 효과로 쓸수 있기 때문입니다.

상기 사건의 경우 전세시세는 2억4500만 정도로 보이므로 현재 임차인의 보증금을 내어주고 새로운 임차인과 계약을 하면 투자금은 좀 더 적게 들어가게 될 것으로 보입니다.(정** 임차인은 배당요구를 하였으므로 임대차계약해지의 의사표시를 한 것으로 보게 됩니다)

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표