부동산

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 회원분들께서 경매 물건 검색을 하실 때 반드시 확인하셔야 할 필수 서류인 매각물건명세서에 알아 보도록 하겠습니다.

매각물건명세서란 경매 진행 시 법원이 매수하려는 자 등이 매각물건의 정보를 볼 수 있도록 그 구체적인 명세를 기록하여 비치한 문서를 말합니다. 매각 물건 명세서에 기재되어야 할 내용은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 임대료 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권 개요 등입니다. 한편, 법원은 민사집행규칙 제55조에 따라 위와 같은 매각물건명세서를 누구든지 볼 수 있게 매각기일의 1주일 전까지 비치해 놓습니다.

만약 이와 같은 매각물건명세서 사본을 법원의 실수로 인하여 비치하지 아니하였거나 또는 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다면, 이를 직권에 의한 매각 불허가 사유로 볼 수 있을까요?

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

시간적 순서에 따라 기재를 해본다면,

㉠ 최초 임의경매절차에서 집행관의 현황조사보고서에는 이 사건 아파트에 주민등록전입신고를 마친 사람이 없다는 취지로 기재되어 있었습니다.

㉡ 이후 임차인 신청외인의 권리신고 등에 의하여 집행법원은 이 사건 제1회 입찰기일 약 2주 전, 매각물건명세서를 작성함에 있어 주택임차인의 전입 신고일란에‘2006. 2. 14.’, 보증금란에 ‘2억 5천만 원’, 확정일자란에‘2009. 1. 5.’을 각 기재하고, 최선순위 근저당권란에는‘근저당권자 : 신한은행, 2005. 11. 17. 근저당권’이라고 기재하였습니다(그러나 실제로는 주식회사 신한은행의 위 2005. 11. 17.자 근저당권은 2009. 4. 24. 해지를 원인으로 이미 말소된 상태였으므로 위 주택임차인은 대항력 있는 임차인이라고 할 것인데도 위 매각물건명세서는 마치 위 신청외인의 임차권이 매각으로 인하여 소멸하는 후순위 임차권으로 오해하게끔 표시한 것입니다).

㉢ 그럼에도 불구하고 집행법원은 제3회 입찰기일이 진행될 때까지도 위 매각물건명세서를 정정하지 않고 있다가 제4회 매각기일 불과 5일 전에 이르러서야 비로소 위 매각물건명세서 중 최선순위 근저당권란 부분을‘2008. 2. 28. 근저당권’으로 정정하였습니다(집행법원은 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하였고, 당시 집행관이 그 매각실시 전에 이와 같이 정정·변경된 내용을 고지하지 않았습니다).

민사집행법 제105조(매각물건명세서 등) ① 법원은 다음 각호의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 한다.

1. 부동산의 표시

2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것

4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

② 법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.

민사집행법 121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

민사집행법 제123조(매각의 불허) ① 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

② 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

민사집행규칙 제55조(매각물건명세서 사본 등의 비치) 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다.

이에 관하여 판례는“민사집행법 제105조 제2항은‘법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.’고 규정하고, 민사집행규칙 제55조는‘매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다.’고 규정하고 있다. 경매절차에 있어서 매각물건명세서의 작성은 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 하는 데 그 취지가 있고, 매각물건명세서의 기재에 잘못이 있어 이를 정정하거나 변경하는 경우에는 이로써 이해관계인에게 불이익을 미칠 염려가 있으므로,‘부동산 등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)’제9조 제3항은 만약 기일입찰에서 매각물건명세서가 매각기일 1주일 전에 정정·변경되어 매각절차를 진행하는 경우 집행관은 매각실시 전에 그 정정·변경된 내용을 고지하여야 한다고 규정하고(기간입찰의 경우에는 법원사무관 등이 그 정정·변경된 내용을 게시), 위 지침 제9조 제2항은 이미 매각물건명세서 사본이 비치된 이후 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항이 정정·변경되었다면 매각기일이나 입찰기간을 변경하여야 한다고 규정하고 있다.”고 판시하면서,

“집행법원이 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 아니하였거나 혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 아니한 것은 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다.”고 판단하였습니다.

결국 매각물건명세서 사본을 법원의 실수로 인하여 비치하지 아니하였거나 또는 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치한 경우 이는 매각 불허가 사유에 해당합니다. 다만, 물건의 구체적인 정보 확인 등에 대한 최종 책임자는 결국 낙찰자 본인이라 할 것이므로 경매에 입찰을 고려하고 계신다면 반드시 현장 조사를 직접 하시는 것을 추천드립니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사