부동산

권리분석을 하다보면 보증금을 손해보는 안타까운 사례들을 많이 보게 됩니다. 임차인 입장에서 좋은 상가에 임차해서 사업이 잘 되는 것도 중요하겠지만 보증금 지키는 것도 대단히 중요한 일입니다. 주택의 경우 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖추면 모든 임차인에게 대항력이 생기지만 상가는 그렇지 않았습니다. 현재 시행중인 2015년 5월 13일 이후 개정된 법 적용을 받는다면야 주택과 같지만 개정된 법 이전 조항에서는 환산보증금안에 들어가야 대항력이 발생하도록 되어 있습니다. 개정되기 전의 상임법을 보면

개정 전 상임법에서는 적용범위에 환산보증금을 넘더라도 보호받을 수 있는 조항이 계약갱신요구권과 계약갱신의 특례조항이었습니다.

개정 후에는 대항력(제3조)부분과 권리금 부분이 추가 되었다고 보시면 됩니다.

말소기준권리는 2014.4.2. 근저당권이 되고 이 보다 앞서 임차인의 사업자등록이 되어 있습니다. 환산보증금에 관계없이 모든 임차인에게 대항력이 발생되는 법은 2015.5.13. 이후에 갱신되거나 새로 체결된 임대차부터 적용이 되므로 이 사건의 경우 이에 해당하지 않습니다. 임차인이 최선순위로 사업자등록이 되어 있더라도 환산보증금 안에 들어가지 않으면 대항력이 발생되지 않습니다.

화성시이므로 1억8천만원이 환산보증금인데 상기 사건의 임차인은 보증금 3천만 월 200만으로 환산보증금이 2억3천만원이 되어 상임법 보호대상이 안됩니다. 상임법상 대항력이 발생되지 않는 것입니다. 더불어 이 임차인은 확정일자 없이 배당요구를 했는데 그 이유는 환산보증금이 넘어가기 때문에 관할세무서에서 확정일자를 찍어주지 않는다는 점도 알아야 하겠습니다.

그렇다면 이 임차인은 어떤 방법으로 보증금을 지켰어야 했을까요? 임대인의 동의가 필요한 민법상 전세권이나 임대차등기를 했어야 합니다. 이렇게 상임법 보호대상이 아닌 경우 보증금을 지키지 못하는 상황들이 많이 생겼었는데 2015.5.13. 개정 후에는 환산보증금을 초과해도 말소기준권리보다 앞서 사업자등록을 하게 되면 경공매가 진행된다 하더라도 보증금을 지킬수 있게 되었습니다. 단, 환산보증금 초과시 확정일자는 받지 못하므로 우선변제권이 없으므로 임대인의 동의를 얻어 전세권설정을 같이 하는 방법이 좋겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표