부동산

올해는 한중수교 25주년이 되는 해입니다. 그래서 중국과 관련된 단체·기관에서는 떠들썩한 분위기입니다. 사드문제로 중국인 관광객이 들어오지 않아 경제적 타격이 크다는 이야기도 있고, 제주도 땅의 상당 부분을 중국인이 소유하고 있다는 기사가 나올 정도로 이제 중국·중국사람은 우리나라와 밀접한 관련이 있습니다. 최근에 좀 껄끄러워 지기는 했지만, 여전히 한국에는 중국 분들이 많이 있습니다.

예전에는 한국에서 중국인이 사업을 하는 경우, 여러 가지 이유로 한국국적을 취득하는 경우가 많았습니다. 그런데 요즈음에는 중국국적을 그대로 가지고 한국에서 사업을 하는 사람이 상당히 많이 보입니다. 그동안 외국인에 대한 규제가 풀려서, 외국인에 한국에서 사업을 할 때 불편한 점들이 많이 없어졌기 때문입니다.

저는 어쩌다 보니 3년 전부터 중국어를 배우고 있습니다. 사실 업무에서 이용하기 위해서 배운 것은 아니고, 어떤 모임에서 대만에 있는 친구들을 사귀게 되었는데 그 친구들과 좀 더 친해지고 싶어서 배우기 시작했습니다. 그런데 그게 업무로 연결이 되어, 중국인, 중국회사와 관련된 사건을 종종 처리하고 있습니다.

외국인들이 한국에서 사업을 할 때 꼭 필요한 것이 부동산 거래입니다. 사무소의 소재지가 필요한 경우도 있고, 사업 필요상 부동산의 취득이 필요한 경우도 있습니다. 이때 거주 목적 이외의 목적으로 토지를 취득할 경우 외국인토지법의 적용을 받습니다. 우리나라에서 외국인이 토지를 취득하기 위해서는 신고 또는 허가 절차가 필요합니다. 기본적으로 ‘토지’를 취득할 때만 이러한 절차가 필요하고 ‘건물’의 경우에는 토지와 달리 절차가 간이합니다.

외국인이 토지를 취득하려면, 대한민국의 토지를 어떤 원인으로 취득하는지를 보아야 합니다. 일단 토지를 계약으로 취득하는 경우와 상속·경매 등 계약이 아닌 다른 방법으로 취득하는 경우가 있습니다. 만약 상속, 경매, 토지수용, 판결 등 계약외의 원인으로 외국인이 토지를 취득하는 경우라면, 토지의 등기를 완료한 후에 6개월 이내에 외국인토지법에 따라 신고하면 됩니다.

매매 등 계약으로 부동산을 취득하려고 하는 경우라면, 좀 복잡해집니다. 일단 매매 대상 토지가 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태·경관보전지역, 야생동·식물 특별 보호 지역 등 ‘허가가 필요한’ 지역인 경우라면, 외국인토지법령에 따라 ‘외국인 토지취득 허가’를 받아야 합니다. 특히 해당토지의 매매계약을 체결하기 전에 미리 허가를 받아야 하기 때문에, 여러 모로 제약이 많습니다.

하지만 취득하려고 하는 토지가 이런 구역·지역에 해당하지 않는 경우에는 계약 체결 후 60일 이내에 신고를 하면서 ‘토지이용계획확인서’를 제출하면 됩니다. 어떤 행정업무를 처리할 때 ‘허가사항’과 ‘신고사항’의 차이는 매우 큽니다. 신고사항은 말 그대로 관련서류를 갖추어 해당 관서에 갖다 주기만하면 되는 문제입니다. 예전에 비해서 외국인 토지 취득절차가 많이 간소화 된 것은 분명합니다. 대단한 서류가 필요한 것 같이 써 놓았지만, 외국인 ‘토지이용계획 확인서’도 알고 보면 간단히 작성할 수 있는 서류입니다.

부동산 취득의 관점에서 외국인은 두가지로 분류됩니다. 대한민국에 입국하여 90일을 초과하여 대한민국에 체류하게 되는 외국인은 90일 이내에 외국인 등록을 해야 하는데, 이 등록을 한 사람을 국내거주 외국인이라고합니다. 국내 거주외국인과 달리 비거주 외국인에게는 등기를 하기 위해서 ‘부동산 등기용 등록번호’를 발급받아야 하는 등, 절차상 요구되는 서류가 늘어납니다.

그리고 외국인이 부동산을 매수할 때는 자금 출처와 흐름에 대해서도 신경을 써야 합니다. 부동산취득 자금 전액이 외국으로부터 휴대수입 또는 송금된 자금인 경우, 은행이 자금을 매입한 시점이 부동산취득 신고전이라면 한국은행 신고해야 하고, 은행이 자금을 매입한 시점이 부동산취득 신고 후라면 외국환은행에 신고해야 합니다(외국환거래규정). 그래야 나중에 매수했던 부동산을 팔았을 때, 그 판돈을 합법적으로 외국에 송금할 수 있습니다.

어쩌다 보니, 이번 칼럼에서는 복잡한 절차에 대해 설명드린 것 같습니다. 제가 중국인을 예로 들어서 설명을 했는데, 제가 말씀 드린 대부분의 절차는 외국국적을 가진 동포에게도 적용이 됩니다. 외국에서 국적을 취득해서 한국 국적이 말소된 경우, 토지거래에 여러 가지 제약이 있습니다. 국내에서 취득한 부동산을 본인이 국적을 취득한 나라에 신고해야 하는 경우도 있습니다. 그리고 외국인에게 부동산을 팔려고 하는 한국사람도 제가 앞서 설명드린 서류에 대해 신경을 써야 합니다. 무턱대고 계약을 했는데, 취득허가가 나지 않거나 관련서류가 갖추어지지 않아 낭패를 볼 수도 있습니다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사