이영진
前회차 경매가를 넘겨 낙찰되는 4가지 이유
지난 12월 4일, 감정가 1억7천만원에 2회 유찰돼 최저경매가 1억1392만원(64.0%)에 경매 부쳐진 서울 노원구 상계동 일신하이츠빌라 낙찰가는 1억6415만원(낙찰가율 92.22%).
화성시 송산면 소재 2,275㎡(688.19평) 대지는 감정가 약 5억원에서 역시 2회 유찰돼 12월 1일 2억4479만원(49.0%)에 경매 부쳐져 16명이 경쟁하여 입찰한 끝에 3억7560만원에 낙찰(낙찰가율 75.19%).
같은 날 감정가 3억1307만원에서 두 차례 유찰돼 1억5341만원(49.0%)에 경매 진행된 인천 옹진군 영흥면에 소재 단독주택은 15명이 경쟁 입찰하여 2억3889만원에 낙찰(낙찰가율 76.3%).
눈치 빠른 독자라면 위 사례를 들었을 때 이미 필자가 무슨 얘기를 하려고 하는지 알아챘을 것이다. 일례로 들은 위 3개 경매물건의 공통점은 2회 이상 유찰된 물건임에도 불구하고 1회 유찰된 가격, 즉 전회차 최저경매가격을 넘겨 낙찰됐다는 점이다.
상계동 일신하이츠빌라는 1회 유찰된 최저경매가인 1억4240만원보다 2175만원 높게 낙찰됐고, 송산면 대지는 1회 유찰가격 3억4969만원보다 2591만원 높게 낙찰됐으며, 영흥면의 단독주택은 전회차 최저경매가격인 2억1915만원보다 1974만원을 더 높게 써내 낙찰됐다.
이쯤이면 그런 생각이 들 것이다. 그렇게 치열한 경쟁을 통해 어렵사리 낙찰을 받을 바에야 차라리 1회 유찰된 2회차 경매시점에 입찰 들어가 단독으로 편하게 낙찰 받으면 될 것을 하고 말이다. 맞는 말이다.
그러나 이렇듯 2회 이상 유찰된 물건에 전회차를 넘겨 낙찰되거나 1회 유찰된 물건이 최초감정가를 넘겨 낙찰되는 데에는 다 그만한 이유가 있다. 다소 빤한 내용 같지만 그 이유들을 하나씩 들어보자.
우선 입찰자들의 심리와 연관돼 있다. 감정평가액과 최저경매가가 같은 첫 경매시점에는 입찰자들이 관심을 갖지 않다가도 한번 유찰되거나 두 번 이상 유찰되면 관심도가 배가돼 입찰경쟁이 치열해진다는 점이다. 감정평가액이 시세와 큰 차이가 나지 않는 이상 첫 경매에서는 관심도가 ‘1’이라면 1회 유찰된 시점에는 관심도가 ‘10’, 2회 이상 유찰된 물건에는 ‘100’으로 늘어나는 이치이다.
유찰횟수에 따른 관심도 증가는 입찰자들의 심리를 불안하게 만들고 그 불안한 심리가 입찰가를 필요이상으로 높이는 역할을 하게 되면서 전회차 가격을 넘기지 않고서는 낙찰을 받을 수 없을 것이라는 막연한 심리가 작용하는 것이다.
둘째, 치열한 경쟁을 예상하고 입찰가 상승을 부추기는 것은 경매정보의 공개성이라는 측면에서도 기인한다. 일반매물은 매물이 소재하는 지역의 부동산중개사무소를 들러야 그 매물정보를 알 수 있는 것(인터넷에 공개된 매물도 가장매물일 가능성이 많다)과 달리 경매물건은 모든 정보가 대법원경매정보를 비롯하여 민간경매정보업체의 인터넷사이트를 통해 제공되고 있다.
경매기본정보는 물론 임대차정보, 권리분석 정보, 감정평가 내역, 시세정보, 위치 및 사진정보 등 경매물건의 대부분을 현장에 임하지 않고도 인터넷으로 언제 어디서건 누구나 확인할 수 있기 때문에 가격메리트가 있을수록 치열한 경쟁이 예고될 수밖에 없는 것이다. 그렇기 때문에 경매정보의 공개성은 입찰자들에게 있어서는 장점이자 단점이라는 양면성을 갖는다.
셋째, 경매절차상 경매물건의 감정평가시점과 경매입찰시점 사이에는 최소한 4개월 내지 6개월 이상의 기간차가 발생한다. 이 기간 동안 각종 부동산대책, 시장상황 호전과 가격상승, 당해물건 또는 주변지역 개발호재 등 경매과열을 부추길만한 요인의 등장은 입찰자들의 심리를 자극하기에 충분하다.
끝으로 시장상황이 변했음에도 불구하고 과거의 경험칙상 경쟁이 치열하고 낙찰가율이 높을 것이라는 시각에서 비롯된 것도 없지 않다. 요즘 상황이 딱 그렇다. 올해 상반기동안 부동산가격 급등으로 경매물건 역시 치열한 경쟁 속에 낙찰가율이 급등했다.
그러나 8.2대책 이후 상황이 변했다. 내년 4월부터의 다주택자 양도세 중과, DTIㆍLTV 대출규제를 주요 골자로 하는 8.2대책 이후 후속조치들이 나오면서 일부지역이나 일부 종목을 제외하고는 거래가 뜸해지고 부동산시장이나 경매시장이 실수요자 또는 자금여력이 있는 사람들의 투자위주로 재편되면서 서서히 낙찰가율이 하락하고 입찰경쟁률도 다소 낮아지는 추세다.
그럼에도 불구하고 8.2대책 이전의 과열분위기에 젖어있던 사람들이 당시 상황에서 헤어나지 못하고 전회차 최저경매가격이나 최초감정평가액을 넘어 입찰가를 써내고 있는 것이다. 게다가 치열한 경쟁이 있을 것으로 예상하고 입찰했지만 결과적으로 단독으로 입찰에 참여해 최저경매가격보다 높은 가격에 낙찰되는 사례도 심심치 않게 나오고 있다.
치열한 경쟁을 통해 낙찰됐으나 차순위가 가격차이가 많이 나거나 단독으로 입찰해 최저경매가격과 상당한 차이가 있는 경우 역시 낙찰자로서는 과히 기분이 좋지만은 않을 터, 모두가 주의를 요하는 사항이다.
부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표
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