부동산

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 허위·과장 유치권 신고 시 대응 방안에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 입찰할 만한 물건을 찾다가 욕심이 나는 물건을 발견하였다가도 유치권이 신고되어 있어 지례 해당 물건에 대한 입찰 자체를 포기하는 경우가 종종 있습니다.

이는 일반사인의 입장에서 유치권이라는 법률적 권리를 잘 알지 못 하기 때문에 자칫하다가는 보증금을 모두 날릴 수도 있다는 위험과 함께 많은 유치권자들이 소위 말하는 거친 사람들일 확률이 높다고 판단하여 유치권 신고가 되어 있다는 사실 자체만으로 입찰을 포기하게 됩니다.

그러나 실제로 많은 유치권의 피보전채권들이 허위 채권이거나 실제 채무액보다 훨씬 과장된 금액으로 신고되는 경우도 상당하고, 유치권의 성립요건을 제대로 갖추지 못 하여 무효인 경우도 많습니다. 이 때문에 오늘은 허위·과장된 유치권 신고 시 어떠한 형사처벌을 받는지 알아 보도록 하겠습니다.

구체적인 사실관계는 다음과 같습니다.

A는 부동산 임의경매 사건의 채무자 겸 경매 대상 목적물의 소유자인 주식회사 C의 대표이사이고, 피고인 B는 위 경매 사건에서 유치권 신고서를 제출한 D 주식회사의 대표이사입니다. 한편, 주식회사 C에 대한 채권자인 주식회사 스카이저축은행은 그 채권을 회수하기 위하여 2010. 11.경 C 소유의 부동산에 대한 임의경매를 신청하였습니다.

A는 위 임의경매절차에서 D 주식회사 명의로 허위 유치권을 신고하기로 마음먹고, 2011. 12.경 B에게 연락하여“유치권 신고 절차에 협조하여 주면, 이전에 주식회사 D가 위 경매 대상 토지상의 건설공사와 관련하여 E에게 지급한 1,700만원을 회수할 수 있도록 해주겠다”는 취지로 말하여 B의 동의를 받았습니다.

이후 A는 B에게 위 임의경매 사건에 관한 일체의 행위를 위임한다는 내용의 위임장 용지를 팩스로 보내주었고, B는 직원을 시켜 위 위임장 용지에 주식회사 D의 법인 인감을 날인한 후 이를 A에게 다시 보내주었으며, 그 후 A은 주식회사 D의 이름으로“주식회사 D는 2010. 11. 1.부터 2011. 10. 15.까지 위 토지에서 토목공사 등을 한 사실이 있으나 공사대금 8억 2,500만원을 지급받지 못하여 토지를 점유하고 있는 유치권자이다”라는 내용의 유치권 권리 신고서를 작성하여 위 경매 담당 법원에 제출하였습니다.

그러나 사실은 주식회사 D는 위 토지에 대한 토목공사 등을 시행한 적이 전혀 없고, 위 토지들을 점유하고 있지도 않았으며, 사실은 A로부터 위 주식회사 C를 양수하고자 하였던 E가 주식회사 F 등에게 토목공사 등을 도급하여 공사를 실시한 것이었습니다.

관련 법령은 다음과 같습니다.

형법 제315조(경매, 입찰의 방해) 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판단하였습니다.

“이 사건 각 증거들에 의하여 인정되는 바와 같이 D 주식회사가 위 토지에 관한 공사를 하지 않았음은 분명한 점, 실제로 공사를 실시한 공사업자들도 위 토지를 점유하고 있었다고 보기 어려워 그 유치권 성립여부가 불분명하였던 점, 피고인들이 유치권 신고를 함에 있어서 실제 시공자나 공사를 도급한 E에게 유치권 신고 의사 등을 확인한 바도 없는 점, 피고인 A는 그 배우자인 F 등 3인이 이 사건 경매 대상 토지에 대한 매각허가결정을 받은 후, 피고인 B에게“도와주신 덕분에 입찰에 성공하였습니다. 지금 보낸 서류는 유치권 취하 서류입니다.”라는 서신을 보내어 유치권 취하서에 F주식회사의 법인 인감을 날인받은 다음, 2012. 2.경 위 취하서를 경매 담당 법원에 제출한 점 등을 종합하여 보면, 이 사건에서 피고인들이 D 주식회사의 이름으로 유치권 신고를 한 것은 허위의 유치권을 주장하여 경매의 공정을 해한 것으로 보기에 충분하다."

결국 위 판례의 태도에 따르면 허위·과장된 유치권 신고를 한 A 및 공모한 B는 모두 경매방해죄로 처벌을 받아야 할 것으로 판단됩니다. A와 B는 자신들이 공사를 하지 않았고 실제로 점유하고 있지 않았음에도 불구하고, 타 회사가 공사한 부분에 관하여 마치 자신이 공사를 한 것 인양 유치권 신고를 하여 부동산의 가치를 하락시킨 후 낙찰을 받았는 바 이는 명백한 경매방해죄를 구성한다 할 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사