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아랫글- [세무] 간주 임대료 대상
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홍성택
간주 임대료 대상
간주임대료란, 실제 월세 등과 같이 일반적인 차임으로 받지 않지만, 보증금을 받음으로 인해 임대인이 얻게 되는 금융소득 상당을 임대소득으로 보는(간주하는) 규정을 말합니다. 일반적으로 보증금은 간주임대료 대상이 되지만, 주택의 경우에는 일정 기준을 초과한 경우에만 간주임대료를 계산하도록 되어 있습니다. 간주임대료 대상을 확인하기 위해 소득세를 살펴보도록 하겠습니다.
소득세법 제25조 [총수입금액 계산의 특례]
①거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금 등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 60제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2018년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.일단 기본적으로 부동산 등을 임대하고 보증금을 받는 경우에 간주임대료를 소득으로 보도록 규정하고 있습니다. 이때, 단서조항에 의해 주택의 경우에는 3주택 이상 소유하고 있는 경우에 한하여 간주임대료를 계산하도록 하고 있습니다. 그리고 3주택 이상을 판단할 때에, 면적이 60㎡ 이하이면서 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2018. 12. 31. 까지 주택의 수에서 제외하도록 하고 있습니다.여기서 주의할 것은 보증금 3억 여부는 개인별로 계산하지만, 주택 수 계산에 있어서는 배우자의 주택 수를 합하도록 되어 있습니다. 주택 수 계산에 관해서는 아래의 소득세법 시행령을 참고하기 바랍니다.▶ 보증금 3억 여부는 개인별로 계산, 주택 수 계산은 배우자와 합산하여 계산 ◀주택 수 계산에 관하여는 아래의 규정을 준용합니다.소득세법 시행령 제8조의2 [비과세 주택임대소득]③ 법 제12조 제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산
위에서 설명한 내용을 사례를 들어보겠습니다.1. 남편 85㎡1채(A, 4억원)와 100㎡(B) 1채, 아내 85㎡1채(C, 2억원)를 소유한 경우⇒ 3주택 이상 소유 & 각 개인별로 3억원 초과 분 과세
2. 남편 60㎡1채(A - 기준시가 2.6억원, 4억원)와 100㎡(B) 1채, 아내 85㎡ 1채(C, 2억원)를 소유한 경우⇒ 주택 수가 2채(A 제외)이므로 간주임대료 계산에서 제외3. 1. 남편 85㎡ 1채(A, 1억원)와 100㎡(B) 1채, 아내 85㎡ 1채(C, 1억원), 아내 100㎡(D, 1억원)를 소유한 경우⇒ 주택 수는 3채 이상이나, 각 개인별로 3억원을 초과하지 않으므로 간주임대료 계산에서 제외주택의 경우에는 간주임대료 계산 시에 보증금을 100% 인정하는 것이 아니라, 3억원을 차감하고, 60%의 필요경비를 인정합니다.⇒ (보증금 합계 - 3억원)의 적수 X 60% X 1/365 X 정기예금이자율 ('17년 현재 1.6%) - 임대소득에서 발생한 금융이자 합계(기장 시에만 금융이자 차감 적용 가능)그 외의 경우에는 보증금 100%가 인정됩니다.⇒ 보증금 합계의 적수 X 1/365 X 정기예금이자율 - 임대소득에서 발생한 금융이자 합계(기장 시에만 금융이자 차감 적용 가능)
간주임대료 계산이 쉬워 보이지만, 막상 적용여부를 따지는 것이 쉽지가 않습니다. '19년부터는 2,000만원 이하의 경우에도 사업소득에 따른 소득세 신고(분리과세)가 필요합니다. 간주임대료 관련하여 미리 계산해 보시고 준비하셔서 혼동이 없길 바랍니다.
부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사
