이영진
배당기일에 배당 참관해보세요
백문이 불여일견이라 했다. 경매도 마찬가지다.
강좌나 책을 통해 경매에 대한 지식을 아무리 쌓아도 경매 실무과정에 직접 참여하는 것만큼 더 효과적이지는 못하다.
특히 경매는 직접 입찰을 염두에 두지 않더라도 물건선정을 비롯하여 현장답사, 입찰이나 배당 등 일련의 경매과정을 모의로 실습해볼 수 있다는 장점이 있다.
실습을 반복함으로써 단계별 경매과정을 몸에 익히고 실전에 임했을 때 낯설거나 생소함으로 인한 실수를 미연에 방지할 수 있는 것 또한 실습의 묘미이다.
경매절차 중에서도 배당은 채권자를 제외한 입찰자나 일반인들에게는 매우 낯선 절차 중의 하나이다.
채권자는 배당기일에 배당법정에 출석하여 채권액을 배당 받기 위한 절차에 참가하지만 채권자가 아닌 낙찰자나 입찰자 및 일반인들은 배당 이해관계인이 아니기 때문에 배당에 참가할 필요가 없고 관심 또한 없기 마련이다.
그렇다고 배당기일에 배당법정에 참관하는 것이 이해관계인에게만 허용되는 것은 아니다.
일반인들에게도 배당법정이 개방되므로 누구나 배당기일에 출석하여 배당이 이루어지는 모습을 참관할 수 있다.
매각된 부동산의 배당기일은 대법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 기일내역을 들어가 보면 확인할 수 있다.
구체적으로 배당이 어떻게 실시되는지 살펴보자.
배당은 매수인의 매각대금 완납을 전제로 시행되는 것이나 사실 배당절차의 시작은 배당요구종기를 정하면서부터이다.
채권자의 경매신청이 있고 난 후 법원이 배당요구종기를 정해 이해관계인에게 통지하면 이해관계인은 그 종기 내에 배당요구를 하거나 권리신고를 함으로써 매각 후 배당에 참가하게 된다.
매수인이 매각대금을 납부하면 집행법원은 대금납부일로부터 3일 내에 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지한다. 배당기일은 매각대금 납부일로부터 4주 내로 정하는 것이 원칙이다.
배당기일통지서를 받은 이해관계인 및 배당을 받을 채권자는 지정된 일시에 법정에 출석하여 배당을 받게 되는데 배당을 받기 전에 배당표를 확정하는 절차를 갖는다.
즉 배당표는 배당기일 3일전부터 열람이 가능하고 배당기일 당일에도 배포돼 열람이 가능한바, 배당표 확인 결과 배당표 작성이 잘못되었다고 판단된 이해관계인은 배당에 대한 이의를 제기할 수 있다.
배당이의가 들어온 경우 집행법원은 배당이의 상대방 채권자에 대한 배당을 일시 유보하고 이의채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일부터 1주 이내에 그 소제기를 법원에 증명하면 유보된 배당액을 공탁한다.
만약 이의채권자기 배당기일에 배당이의만 하고 소제기 증명이 없이 1주일이 지난 경우에는 이의에 불구하고 배당표 원안대로 배당을 실시한다.
배당표가 이의 없이 확정된 채권자는 담당 경매계로 이동해서 경매계에 채권원인증서(근저당, 임대차계약서, 공정증서 등) 정본을 제출(권리신고 또는 배당요구 시 이미 제출했으면 생략)하면 신분증 확인 후에 법원보관금 출급(환급)명령서를 발급해준다.
채권자는 이 명령서를 갖고 법원 내 보관 금계로 가서 명령서와 신분증을 제시하면 법원보관금 출급(환급)지시서를 다시 발급해준다. 이 지시서를 소지하고 법원 내 지정은행으로 가서 배당금을 받으면 배당절차는 모두 끝나게 된다.
경매 실무에서는 최우선변제를 노리고 소액임차인으로 권리신고 및 배당요구를 한 가장임차인에 대해 그 임차인보다 먼저 순위의 채권자들이 배당이의를 제기하는 사례가 많다.
다른 채권자의 채권의 유효성 또는 존재 여부, 제출된 권리신고 또는 채권계산서상의 채권액의 범위, 배당순위 등이 잘못돼 자기 채권액 배당이 그만큼 적어진 경우 권리행사 차원에서 이의를 제기하는 사례도 종종 있다. 이런 의미에서 배당에 대한 이의는 채권자로서 자신의 권리를 행사하는 마지막 경매절차라고 할 수 있다.
이상의 배당절차를 요약하면 매수인의 매각대금납부 → 배당기일 지정ㆍ통지 → 배당표 열람 → 배당기일 출석 → 배당이의 → 배당표 확정 → 법원보관금출급(환급)명령서 발급 → 법원보관금출급(환급)지시서 발급 → 배당금 수령 등의 과정을 겪어 배당이 시행된다.
이 절차 중 배당받을 이해관계인이 아닌 일반인이 배당 실습에 참여할 부분은 없다. 다만 배당기일에 출석하여 참관함으로써 배당법정에서 이루어지는 배당과정을 일견할 수 있다는 점에 우선적인 의미를 부여할 수 있다.
특히 배당참관이 더 중요한 의미를 갖게 하려면 배당기일에 배당이 실시되는 매각물건(사건번호)에 대한 예상 배당표를 작성해본 후 배당기일에 배포하는 배당표와 비교해보는 것이다.
배당표 작성은 임대차 및 권리분석을 종합하는 결과라 했듯 이러한 일련의 배당표 작성을 반복해봄으로써 배당실무를 함양함은 물론 권리분석의 깊이를 더할 수 있는 기회가 될 것이다.
부동산태인 칼럼니스트 이월에셋 이영진 대표
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백문이 불여일견이라 했다. 경매도 마찬가지다.강좌나 책을 통해 경매에 대한 지식을 아무리 쌓아도 경매 실무과정에 직접 참여하는 것만큼 더 효과적이지는 못하다.특히 경매는 직접 입찰을 염두에 두지 않더라도 물건선정을 비롯하여 현장답사, 입찰이나 배당 등 일련의 경매과정을 모의로 실습해볼 수 있다는 장점이 있다.실습을 반복함으로써 단계별 경매과정을 몸에 익히고 실전에 임했을 때 낯설거나 생소함으로 인한 실수를 미연에 방지할 수 있는 것 또한 실습의 묘미이다.경매절차 중에서도 배당은 채권자를 제외한 입찰자나 일반인들에게는 매우 낯선 절차 중의 하나이다.채권자는 배당기일에 배당법정에 출석하여 채권액을 배당 받기 위한 절차에 참가하지만 채권자가 아닌 낙찰자나 입찰자 및 일반인들은 배당 이해관계인이 아니기 때문에 배당에 참가할 필요가 없고 관심 또한 없기 마련이다.그렇다고 배당기일에 배당법정에 참관하는 것이 이해관계인에게만 허용되는 것은 아니다.일반인들에게도 배당법정이 개방되므로 누구나 배당기일에 출석하여 배당이 이루어지는 모습을 참관할 수 있다.매각된 부동산의 배당기일은 대법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 기일내역을 들어가 보면 확인할 수 있다.구체적으로 배당이 어떻게 실시되는지 살펴보자.배당은 매수인의 매각대금 완납을 전제로 시행되는 것이나 사실 배당절차의 시작은 배당요구종기를 정하면서부터이다.채권자의 경매신청이 있고 난 후 법원이 배당요구종기를 정해 이해관계인에게 통지하면 이해관계인은 그 종기 내에 배당요구를 하거나 권리신고를 함으로써 매각 후 배당에 참가하게 된다.매수인이 매각대금을 납부하면 집행법원은 대금납부일로부터 3일 내에 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지한다. 배당기일은 매각대금 납부일로부터 4주 내로 정하는 것이 원칙이다.배당기일통지서를 받은 이해관계인 및 배당을 받을 채권자는 지정된 일시에 법정에 출석하여 배당을 받게 되는데 배당을 받기 전에 배당표를 확정하는 절차를 갖는다.즉 배당표는 배당기일 3일전부터 열람이 가능하고 배당기일 당일에도 배포돼 열람이 가능한바, 배당표 확인 결과 배당표 작성이 잘못되었다고 판단된 이해관계인은 배당에 대한 이의를 제기할 수 있다.배당이의가 들어온 경우 집행법원은 배당이의 상대방 채권자에 대한 배당을 일시 유보하고 이의채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일부터 1주 이내에 그 소제기를 법원에 증명하면 유보된 배당액을 공탁한다.만약 이의채권자기 배당기일에 배당이의만 하고 소제기 증명이 없이 1주일이 지난 경우에는 이의에 불구하고 배당표 원안대로 배당을 실시한다.배당표가 이의 없이 확정된 채권자는 담당 경매계로 이동해서 경매계에 채권원인증서(근저당, 임대차계약서, 공정증서 등) 정본을 제출(권리신고 또는 배당요구 시 이미 제출했으면 생략)하면 신분증 확인 후에 법원보관금 출급(환급)명령서를 발급해준다.채권자는 이 명령서를 갖고 법원 내 보관 금계로 가서 명령서와 신분증을 제시하면 법원보관금 출급(환급)지시서를 다시 발급해준다. 이 지시서를 소지하고 법원 내 지정은행으로 가서 배당금을 받으면 배당절차는 모두 끝나게 된다.경매 실무에서는 최우선변제를 노리고 소액임차인으로 권리신고 및 배당요구를 한 가장임차인에 대해 그 임차인보다 먼저 순위의 채권자들이 배당이의를 제기하는 사례가 많다.다른 채권자의 채권의 유효성 또는 존재 여부, 제출된 권리신고 또는 채권계산서상의 채권액의 범위, 배당순위 등이 잘못돼 자기 채권액 배당이 그만큼 적어진 경우 권리행사 차원에서 이의를 제기하는 사례도 종종 있다. 이런 의미에서 배당에 대한 이의는 채권자로서 자신의 권리를 행사하는 마지막 경매절차라고 할 수 있다.이상의 배당절차를 요약하면 매수인의 매각대금납부 → 배당기일 지정ㆍ통지 → 배당표 열람 → 배당기일 출석 → 배당이의 → 배당표 확정 → 법원보관금출급(환급)명령서 발급 → 법원보관금출급(환급)지시서 발급 → 배당금 수령 등의 과정을 겪어 배당이 시행된다.이 절차 중 배당받을 이해관계인이 아닌 일반인이 배당 실습에 참여할 부분은 없다. 다만 배당기일에 출석하여 참관함으로써 배당법정에서 이루어지는 배당과정을 일견할 수 있다는 점에 우선적인 의미를 부여할 수 있다.특히 배당참관이 더 중요한 의미를 갖게 하려면 배당기일에 배당이 실시되는 매각물건(사건번호)에 대한 예상 배당표를 작성해본 후 배당기일에 배포하는 배당표와 비교해보는 것이다.배당표 작성은 임대차 및 권리분석을 종합하는 결과라 했듯 이러한 일련의 배당표 작성을 반복해봄으로써 배당실무를 함양함은 물론 권리분석의 깊이를 더할 수 있는 기회가 될 것이다.부동산태인 칼럼니스트 이월에셋 이영진 대표