박승재
낮게 평가된 감정평가액 부당이득으로 보상받을 수 있을까?
안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 부합물에 대한 평가 누락 등 대상 물건에 대한 감정평가가 잘못되어 감정평가액이 실제 가치보다 낮게 평가된 경우, 실제 가액과 감정평가액 간 차액에 대하여 부당이득반환 청구를 구할 수 있는지 여부에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.
대강의 사실관계는 다음과 같습니다.
① A는 1992. 9. 7. 소외 B 회사와 사이에 B 회사가 신축하는 지하 1층, 지상 10층 건물에 설치될 냉·난방설비 및 도시가스배관, 위생설비, 소화설비, 자동제어설비(이하"이 사건 설비"라 합니다)를 소외 C 회사로부터 구입하여 B 회사에게 리스하여 주기로 하는 리스계약을 체결하였다(리스금융액 7억 원, 리스기간 : 1992. 12. 22.부터 60개월, 매달 금 16,448,000원씩 분할 지급). 그 후 이 사건 설비가 위 신축건물에 설치·완료되었다. A는 위 리스거래로 인한 채권을 담보하기 위하여 위 건물이 신축 중이던 1992. 9. 4. B 회사 소유의 위 2필지의 대지에, 이어 위 건물의 신축이 완료된 1993. 6. 22. 소외 회사 소유의 위 신축건물에, 각 채권최고액을 금 910,000,000원으로 한 근저당권을 각 설정받았다.
② 그런데 B 회사가 1993. 5. 25. 6회의 리스료를 지급한 것을 마지막으로 같은 해 6월경 도산하게 되자 A는 1993. 7. 8. 리스료의 이행지체를 이유로 위 리스계약을 해지하였는데 그 때 A의 규정손실금이 금 722,993,462원이었다.
③ B 회사의 도산 후 A는 리스물건의 보전을 위한 조치로 표면에 나타나 있는 리스물건(전체물량의 90% 정도)에 대하여 A의 소유물임을 명시하는 스티커를 부착하였다.
④ 한편, 소외 관할 세무서장은 B 회사가 위와 같이 도산하자 체납한 1993년 수시분 법인세 등을 징수하기 위하여 1993. 6. 23. 소외 회사 소유의 위 2필지의 대지 및 지상건물을 국세징수법에 의하여 압류한 다음, 같은 해 6. 30. 그 공매를 국세징수법시행령 제68조의 3 제1항에 의하여 성업공사 관할지점에 대행 의뢰하였고, 그에 따라 성업공사 관할지점에서 위 공매절차를 진행하게 되었다.
⑤ 이러한 공매사실을 알게 된 A는 공매대상 물건에 포함된 이 사건 설비에 대한 자신의 권리를 확보하기 위하여 1993. 7. 29. 성업공사 관할지점에 이 사건 설비가 A가 리스한 그 소유의 것이니 공매절차의 진행시 나머지와 분리평가하되 일괄 경매하여 원고로 하여금 그 공매대금을 받아갈 수 있도록 하여 달라는 협조요청을 하였으나 위 지점으로부터 불가하다는 통보를 받았다.
⑥ 사정이 이러하자, 성업공사 관할지점도 당초 공매대상에 포함시켰던 이 사건 설비를 제외하고자 관할 한국감정원 지점장에게 이 사건 설비의 감정가격을 구분, 통보하여 줄 것을 다시 요청하여 1993. 9. 23. 이 사건 설비의 감정가격이 금 389,829,600원임을 통보받자 당초 감정가격 금 3,782,086,600원에서 통보받은 이 사건 설비의 감정가격을 공제한 금 3,392,257,000원을 감정가격으로 하고 공매공고에 이 사건 설비가 제외된다는 사실을 기재하여 게시한 다음 공매절차를 진행시켰다.
⑦ 몇 차례의 유찰 끝에 1994. 3. 28. D에게 금 2,100,000,000원에 낙찰되어 1994. 5. 2. 위 2필지의 대지와 그 지상건물에 관하여 D 앞으로 위 공매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.
관련 법령은 다음과 같습니다.
민법 제741조 (부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.
과세관청이 체납처분으로서 하는 공매에 있어서 공매재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다 하더라도, 그로 인하여 공매재산이 부당하게 저렴한 가격으로 공매됨으로써 공매처분이 위법하다고 볼 수 있는 경우에 공매재산의 소유자 등이 이를 이유로 적법한 절차에 따라 공매처분의 취소를 구하거나, 공매처분이 확정된 경우에는 위법한 재산권의 침해로서 불법행위의 요건을 충족하는 경우에 국가 등을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고, 매수인이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼 수 없고, 이러한 이치는 공매재산에 부합된 물건이 있는데도 이를 간과한 채 부합된 물건의 가액을 제외하고 감정평가를 함으로써 공매재산의 매각예정가격이 낮게 결정된 경우에 있어서도 마찬가지이다.
결국 매각 대상 재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다 하더라도, 그로 인하여 매각 대상 물건이 부당하게 저렴한 가격으로 처분됨으로써 이를 위법하다고 볼 수 있는 경우에 해당 절차에 대한 취소를 구하거나 국가 등을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고, 매수인이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼 수는 없으므로 결국 감정평가액이 실제 가치보다 낮게 평가된 경우, 실제 가액과 감정평가액 간 차액에 대하여 부당이득반환 청구를 구할 수 없게 됩니다.
부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사
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안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 부합물에 대한 평가 누락 등 대상 물건에 대한 감정평가가 잘못되어 감정평가액이 실제 가치보다 낮게 평가된 경우, 실제 가액과 감정평가액 간 차액에 대하여 부당이득반환 청구를 구할 수 있는지 여부에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.대강의 사실관계는 다음과 같습니다.① A는 1992. 9. 7. 소외 B 회사와 사이에 B 회사가 신축하는 지하 1층, 지상 10층 건물에 설치될 냉·난방설비 및 도시가스배관, 위생설비, 소화설비, 자동제어설비(이하"이 사건 설비"라 합니다)를 소외 C 회사로부터 구입하여 B 회사에게 리스하여 주기로 하는 리스계약을 체결하였다(리스금융액 7억 원, 리스기간 : 1992. 12. 22.부터 60개월, 매달 금 16,448,000원씩 분할 지급). 그 후 이 사건 설비가 위 신축건물에 설치·완료되었다. A는 위 리스거래로 인한 채권을 담보하기 위하여 위 건물이 신축 중이던 1992. 9. 4. B 회사 소유의 위 2필지의 대지에, 이어 위 건물의 신축이 완료된 1993. 6. 22. 소외 회사 소유의 위 신축건물에, 각 채권최고액을 금 910,000,000원으로 한 근저당권을 각 설정받았다.② 그런데 B 회사가 1993. 5. 25. 6회의 리스료를 지급한 것을 마지막으로 같은 해 6월경 도산하게 되자 A는 1993. 7. 8. 리스료의 이행지체를 이유로 위 리스계약을 해지하였는데 그 때 A의 규정손실금이 금 722,993,462원이었다.③ B 회사의 도산 후 A는 리스물건의 보전을 위한 조치로 표면에 나타나 있는 리스물건(전체물량의 90% 정도)에 대하여 A의 소유물임을 명시하는 스티커를 부착하였다.④ 한편, 소외 관할 세무서장은 B 회사가 위와 같이 도산하자 체납한 1993년 수시분 법인세 등을 징수하기 위하여 1993. 6. 23. 소외 회사 소유의 위 2필지의 대지 및 지상건물을 국세징수법에 의하여 압류한 다음, 같은 해 6. 30. 그 공매를 국세징수법시행령 제68조의 3 제1항에 의하여 성업공사 관할지점에 대행 의뢰하였고, 그에 따라 성업공사 관할지점에서 위 공매절차를 진행하게 되었다.⑤ 이러한 공매사실을 알게 된 A는 공매대상 물건에 포함된 이 사건 설비에 대한 자신의 권리를 확보하기 위하여 1993. 7. 29. 성업공사 관할지점에 이 사건 설비가 A가 리스한 그 소유의 것이니 공매절차의 진행시 나머지와 분리평가하되 일괄 경매하여 원고로 하여금 그 공매대금을 받아갈 수 있도록 하여 달라는 협조요청을 하였으나 위 지점으로부터 불가하다는 통보를 받았다.⑥ 사정이 이러하자, 성업공사 관할지점도 당초 공매대상에 포함시켰던 이 사건 설비를 제외하고자 관할 한국감정원 지점장에게 이 사건 설비의 감정가격을 구분, 통보하여 줄 것을 다시 요청하여 1993. 9. 23. 이 사건 설비의 감정가격이 금 389,829,600원임을 통보받자 당초 감정가격 금 3,782,086,600원에서 통보받은 이 사건 설비의 감정가격을 공제한 금 3,392,257,000원을 감정가격으로 하고 공매공고에 이 사건 설비가 제외된다는 사실을 기재하여 게시한 다음 공매절차를 진행시켰다.⑦ 몇 차례의 유찰 끝에 1994. 3. 28. D에게 금 2,100,000,000원에 낙찰되어 1994. 5. 2. 위 2필지의 대지와 그 지상건물에 관하여 D 앞으로 위 공매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.관련 법령은 다음과 같습니다.민법 제741조 (부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.과세관청이 체납처분으로서 하는 공매에 있어서 공매재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다 하더라도, 그로 인하여 공매재산이 부당하게 저렴한 가격으로 공매됨으로써 공매처분이 위법하다고 볼 수 있는 경우에 공매재산의 소유자 등이 이를 이유로 적법한 절차에 따라 공매처분의 취소를 구하거나, 공매처분이 확정된 경우에는 위법한 재산권의 침해로서 불법행위의 요건을 충족하는 경우에 국가 등을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고, 매수인이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼 수 없고, 이러한 이치는 공매재산에 부합된 물건이 있는데도 이를 간과한 채 부합된 물건의 가액을 제외하고 감정평가를 함으로써 공매재산의 매각예정가격이 낮게 결정된 경우에 있어서도 마찬가지이다.결국 매각 대상 재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다 하더라도, 그로 인하여 매각 대상 물건이 부당하게 저렴한 가격으로 처분됨으로써 이를 위법하다고 볼 수 있는 경우에 해당 절차에 대한 취소를 구하거나 국가 등을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고, 매수인이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼 수는 없으므로 결국 감정평가액이 실제 가치보다 낮게 평가된 경우, 실제 가액과 감정평가액 간 차액에 대하여 부당이득반환 청구를 구할 수 없게 됩니다.