우광연
임차권등기가 되어 있지만 인수해야 하는 임차인의 보증금
용인 성복동 롯데캐슬골드타운 아파트가 최근 낙찰이 되었습니다. 신축이고 인기단지인데 가격이 많이 저감된 후에 낙찰이 되었는데요. 그 이유를 알아보겠습니다.
감정가 대비 24%까지 유찰된 후 낙찰이 되었습니다.
말소기준권리인 문보국 근저당권 보다 앞서 전입신고가 되어 있는 선순위 임차인 세대가 있습니다. 이 임차인세대는 경매개시가 되고 나서 임차권등기를 해 놓았습니다.
임차권등기는 임대차계약만료후 임대인이 보증금을 돌려주지 아니할 때 임차인이 단독으로 할수 있는 등기입니다. 임차인은 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후 전출을 하면 종전주택에서 갖춰놓았던 전입신고와 확정일자의 효력이 그대로 유지가 됩니다. 만약 임차인이 임차권등기가 되기전에 전출을 한다면 임차권등기 시점에 대항력과 우선변제권이 발생되므로 주의를 요합니다.
경매에서는 이렇게 보증금을 못 받아 임차권등기가 되어 있는 경우 임차인에게 더 이상 임대차계약을 유지할 의사가 없는 것으로 보고 배당요구가 없더라도 배당절차에 참여시키고 있습니다. 즉 임대차 계약해지의 의사표시로 봅니다.
그런데 여기서 주의할 점이 있습니다. 모든 임차권등기가 자동으로 배당에 참여할수 있는게 아니라는 점입니다. 임차권등기뿐만 아니라 다른 권리들도 마찬가지인데요. 여기서 기준이 되는 시점은 압류의 효력발생(=경매개시기입등기일)로 이 시점보다 먼저 등기된 권리들만 배당요구 없이도 배당에 참여할수 있습니다.
먼저 낙찰받은 사람이 있는데 이러한 부분을 놓치고 입찰을 한 것 같습니다. 결국 대금을 미납하여 보증금이 볼수 됬습니다.
따라서 이 사건의 임차인은 압류의 효력 발생일 이후에 임차권등기가 되어 있어 별도로 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 배당절차에 참여할수 없습니다. 그러므로 임차인 보증금 6억원은 낙찰자가 인수하게 되는 물건이라 가격이 저감되었던 것입니다.
부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사사무소 우광연 대표
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