부동산

1. 명의신탁이란

명의신탁이란 신탁자와 수탁자의 계약에 의해 부동산의 명의를 수탁자의 명의로 하되 그 실질적인 소유권의 보유는 신탁자에게 있는 경우를 말하는바, 명의신탁의 대표적인 사례는, 부부간 편의에 의해 명의를 신탁하는 경우, 종중이나 종교단체에서 부동산의 유지 관리를 위해 종중원에게 명의를 신탁하는 경우, 부동산에 관련한 세금 등을 절약(포탈)하기 위해 타인에게 명의를 신탁하는 경우가 있다.

2. 부동산실명법의 제정 및 주요 내용

과거 우리 법제도는 명의신탁을 제한하거나 금지하는 법률이 제정되지 않아 불법적인 목적으로 명의신탁이 빈번히 행해졌음에도 조세범처벌법에 따라 처벌을 받는 경위를 제외하고는 달리 적절한 처벌조치가 없었다.

이렇게 명의신탁에 의한 문제를 해결하고자 1995. 3. 30. 법률 제4944호로 “부동산실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실명법이라 칭함)”이 제정되어 1995. 7. 1.부터 시행이 되었고, 이후 부동산실명법 시행일 이후의 명의신탁약정은 원칙적으로 무효가 되었음은 물론이고 부수해서 상당액의 과징금을 부과할 수 있게 되었다.

그 주된 내용은 아래와 같다.

3. 명의신탁의 유형 및 명의신탁의 원상회복절차

명의신탁은 단순히 타인에게 명의를 신탁하는 경우에 국한되지 않고 구체적인 사안에 따라 3가지(①양자간 명의신탁, ②3자간 명의신탁, ③계약 명의신탁) 정도로 분류되는 바, 그중 ①양자간 명의신탁은 신탁자와 수탁자가 명의신탁 약정을 하고 신탁자 명의로 보유하고 있던 부동산을 수탁자에게 이전하는 것으로 우리가 상식적으로 알고 있는 가장 대표적인 명의신탁의 유형이고, ②3자간 명의신탁은 신탁자가 매도인과 계약을 체결하되, 그 명의의 이전은 수탁자의 명의로 이전되는 경우로 통상 중간생략등기라고 칭하며, ③계약 명의신탁이란 수탁자가 직접 매도자와 계약을 체결하고 그 등기도 신탁자의 명의로 이전하는 경우를 말한다.

명의신탁의 약정은 모두 부동산실명법 제 4조 1항에 따라 무효에 해당하나, 그 법률관계는 위 각 3가지 유형에 따라 법률적용을 달리하게 된다.

(1) 양자간 명의신탁

양자간 명의신탁은 부동산실명법에 의해 무효이므로, 신탁자는 수탁자를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기 또는 말소등기를 구할 수 없다. 다만 부동산실명법 제4조 2항의 규정에 따라 수탁자의 명의로 된 등기도 무효이므로(즉, 실질적으로 소유권이 신탁자에게 있으므로), 신탁자는 수탁자를 상대로 소유권에 기한 방해배제청구권의 행사로서 수탁자 명의의 등기 말소 내지 진정명의회복을 위한 소유권이전등기의 청구를 구할 수 있다.(대법원 2002다 35157호 판결 참조)

(2) 3자간 명의신탁

3자간 명의신탁은 부동산실명법에 의해 무효이고, 수탁자 명의의 등기도 부동산실명법 제4조 2항의 규정에 따라 무효이므로, 신탁자가 수탁자에게 말소등기나 소유권이전등기를 청구 할 수는 없고(이는 당초 소유권이 신탁자에 있다가 수탁자에게 이전된 경우가 아니기 때문에 진정명의회복이나 방해배제청구권에 따른 등기 말소청구가 불가능하고, 다만 등기명의가 수탁자에 있는 경우 수탁자에게 부당이득금을 청구할 수 있다), 대신 매도인은 수탁자에 대하여 소유권에 기한 방해배제권의 행사로 등기의 말소나 진정명의회복을 위한 소유권이전등기의 청구를 구할 수 있다.(대법원 2001다 61654호 판결 참조)

(3) 계약 명의신탁

부동산실명법 제4조 2항의 단서에 따라,

매도인이 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁사실을 알지 못하는 경우, 수탁자 명의의 등기는 확정적으로 유효하여 수탁자는 완전한 소유권을 취득하게 되므로, 신탁자는 수탁자를 상대로 말도 등기청구나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구를 할 수 없고, 대신 부당이득금의 반환(이때는 신탁부동산의 현 시가가 아닌 신탁자가 수탁자에게 최초 제공한 매매대금 상당의 금원만을 청구할 수 있는 것으로 판단된다)만을 구할 수 있다.

매도인이 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁사실을 알고 있는 경우, 수탁자와 매도인의 계약은 부동산실명법 제4조 2항에 따라 무효이므로, 매도인만이 수탁자에 대하여 소유권에 기한 방해배제권의 행사로 등기의 말소나 진정명의회복을 위한 소유권이전등기의 청구를 구할 수 있고(이때, 매수인도 매도인에 대하여 매매대금의 반환을 구할 수 있다), 신탁자는 등기명의가 수탁자에게 있는 경우(즉, 매도인이 수탁자에 대하여 소유권에 기한 방해배제권의 행사로 등기의 말소나 진정명의회복을 위한 소유권이전등기의 청구를 하지 않은 경우)는 수탁자에게, 등기가 매도인에게 환원된 경우(매도인이 수탁자에 대하여 소유권에 기한 방해배제권의 행사로 등기의 말소나 진정명의회복을 위한 소유권이전등기의 청구를 하여 등기가 매도인에게 환원된 경우)는 매도인에게 각 부당이득금을 청구 할 수 있다.

4. 결론

이상과 같이, 빈번한 명의신탁으로 인해 부동산 소유권에 대한 다툼이 수시로 벌어지고 있는 것이 현실이고, 명의신탁의 유형에 따라 구제절차도 다르다 하겠으므로, 소송에 있어서 적절한 구제절차의 확인이 필요하다 하겠다.

부동산태인 칼럼니스트 '법률사무소 정감' 방기형 사무장