방기형
부동산위탁임대운영계약과 법적분쟁시 유의사항
1. 부동산위탁임대운영계약이란
부동산위탁임대운영계약을 간단히 정의하면, 모텔, 펜션, 호텔과 같은 수익형 숙박부동산의 운영을 타인에게 일정기간 임대하고 그 임대에 따른 수익(보증금과 월 사용료 등)을 얻는 임대계약을 말한다.
2. 부동산위탁임대운영계약의 절차와 법적분쟁의 유형
부동산위탁임대운영계약과 함께 위탁임대운영계약서가 작성되는바, 그 내용은 보편적인 임대계약의 내용과 같이, 임대의 목적, 임대기간, 당사자의 협조의무, 임대보증금과 사용료, 임대의 범위, 계약의 해제 및 해지, 분쟁해결 및 관할법원 등의 조항 등이 기재되게 된다.
그리고, 계약에 따른 필수불가결한 절차로, 기존 임대인 명의로 된 영업신고증 명의를 임차인의 명의로 변경하는 절차를 밟아 임차인이 임대부동산을 운영하게 된다.
부동산위탁임대운영계약이 종료되면, 임차인은 임대목적물을 임대인에게 인도(반환)하고 다시금 영업신고증의 명의를 임대인으로 변경하는 절차(기존에 임차인에게 명의를 변경하는 절차와 동일한 절차이다)에 협조를 해 줌으로서, 임대인은 다시 임대목적물을 사용할 수 있게 된다.
상기와 같이, 정상적인 임대절차가 진행되는 경우가 있는 반면, 종종 미지급 사용료와 계약내용의 미 이행으로 인해 분쟁이 발생되면서 임차인이 임대인에게 금전을 요구하며 임대목적물의 인도(반환)를 거부하는 경우가 발생되는데, 이때 임대인은 임차인과의 협의가 이루어지지 않을시 최종적으로 임차인을 상대로 부동산의 인도와 함께 영업허가증의 명의변경절차를 구하는 민사소송을 같이 진행하게 된다.
그러나, 위와 같은 영업허가증의 명의변경절차를 수반하는 부동산위탁임대운영계약은 주변에서 잘 안 다루어지는 경우에 해당하다 보니, 일반인이나 법조계에 관여하는 종사자들도 간혹 임대부동산의 인도만을 구하는 소송을 제기하고 영업허가증의 명의변경절차를 구하는 부분을 누락하는 경우가 발생하게 된다.
이때 1심 재판에서 영업허가증의 명의변경을 구하는 청구가 누락되었다 하더라도, 피고인 임차인이 항소하여 2심이 진행되는 경우라면, 부대항소의 형식으로 청구취지를 추가해 판결을 받아 임차인의 동의없이 영업허가증의 명의변경절차를 진행하면 된다.
그밖의 대안으로, 부동산위탁임대운영계약시 임차인에게 대리위임장(임대계약 종료시에 명의변경절차의 서류제출 및 수령에 관한 권한을 임대인 내지 임대인이 지정하는 자에게 위임한다는 내용의 위임장)과 명의변경에 필요한 서류를 사전에 미리 날인받아 교부받아 두는 것도 하나의 방법이라고 보여지나 실제 관할관청에서 사전에 위임을 받은 대리인에 의한 명의변경절차를 인정해 줄지는 케이스가 없어서 일부 의문이라 하겠다.
참고로, 관청에 제출하는 숙박업 영업허가증의 명의변경 서류는 영업자지위승계신고서, 양도·양수서, 위생관리책임자 지정확인서 등이 있다.
3. 정리
임대인과 임차인 사이에 아무런 다툼이 없이 임대계약이 종료되는 것이 가장 바람직한 경우이지만, 자유계약사회에서 계약에 따른 분쟁은 수시로 발생될 수밖에 없고, 따라서, 숙박업 관련 위탁임대운영계약의 임대인은 이러한 제 문제들을 사전에 충분히 인식하고 계약서의 각 조항 등을 꼼꼼히 작성해야 향후 발생될 수 있는 분쟁을 최소화 하는 방법이라 하겠다.
부동산태인 칼럼니스트 '법률사무소 정감' 방기형 사무장
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