부동산

전, 답, 과수원 등 이른바 농지를 경매로 취득할 때에는 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’이라 함)을 제출해야 한다. 매각 후 매각결정기일(7일)까지 농취증을 제출하지 못하면 매각이 불허가되고 입찰 시 제공한 입찰보증금이 몰수된다는 것은 주지의 사실이다.

농지 여부에 대한 판단은 지목이 아니라 현황주의에 의한다. 따라서 지목이 임야라 하더라도 현황상 전으로 이용하고 있다면 농취증이 필요하지만 지목이 전인데 현황상 도로로 이용하고 있다면 농취증이 필요하지 않다.

다만 이는 농취증 발급관청인 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 판단하고 있는 기준이고, 경매법원은 농지의 이용현황보다는 오로지 토지의 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는지 여부만을 판단기준으로 삼는다.

그렇기 때문에 경매법원은 그 토지상에 건물이 들어서 있거나, 콘크리트구조물이 가설돼 있거나, 농지전용에 대한 협의를 마친 농지 여부를 불문하고 단지 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있으면 농취증 제출을 요구하는 의미에서 매각물건명세서에 ‘농지취득자격증명 제출을 요함’이라고 기재를 해놓는다.

어떻게 보면 법원은 농지라는 이유로 무조건 농취증 제출을 요구하고 있고 이에 대한 문제해결은 매수인과 농취증 발급관청 사이에서 알아서 해결하라는 식이다. 두 관청 사이에 일종의 교통정리가 필요한 사안이다.

각설하고 농지법 개정(2021년 8월)을 통해 농취증 발급 절차나 발급 기간 등에 약간의 변화가 생겼다. 2021년 3월에 폭로된 LH 직원들의 토지투기사태에서 기인해 농취증 발급을 다소 까다롭게 하기 위한 개정이었으나 농지를 취득하려는 입찰자 입장에서는 다소 부담스러운 개정이 아닐 수 없다.

우선 농취증 발급 신청 시 모든 농지에 일괄하여 4일 내 발급 기준이 적용됐던 농취증 발급기간이 세분화됐다.

즉 일반농지 및 주말·체험영농을 위한 농지의 발급기간을 기존 4일에서 7일로 늘렸고, 농업경영계획서나 주말·체험영농계획서 제출을 필요로 하지 않는 농지(농지법 제8조 제2항 참조)는 4일 및 농지위원회 심의대상이 되는 농지(농지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지) 의 경우 14일 내 발급이라는 규정을 신설했다.

기존의 규정보다 발급기간이 길어진만큼 입찰자로서는 농지을 낙찰 받은 후 농취증 신청을 조금은 서둘러야 할 필요가 생겼다.

다음으로 기존에는 주말·체험영농을 위한 농지 취득에는 농업경영계획서 작성 및 제출을 요하지 않았으나 법 개정으로 주말·체험영농계획서를 작성해서 제출하도록 했다. 신청서만으로 가능했던 농취증기 영농계획서 작성까지 요구하면서 농취증 발급이 그만큼 까다로워졌다고 볼 수 있다.

끝으로 농취증 발급을 현실적으로 어렵게 만들었던 농지위원회 심의제도를 없앴으나 LH 토지투기사태를 기화로 농지위원회 심의제도가 부활했다.

다만 모든 농지를 대상으로 심의가 이루어지는 것이 아니라 토지거래허가구역에 소재한 농지, 1필지 농지를 3명 이상의 공동으로 취득하려는 농지 등 농지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지를 취득하려는 경우에 한해 농지위원회(10명-20명으로 구성) 심의를 받도록 하고 있다. 소위 돈이 될만한 농지 취득에 농지위원회 심의를 받도록 함으로써 농지 투기를 원천적으로 차단하려는 의지가 담겨 있음이다.

이유가 어찌됐던 또 농지법 개정 취지가 어떻든 간에 경매로 취득하려는 입찰자로서는 농취증 발급 절차가 까다로워졌을 뿐만아니라 발급기간 마저 길어진 탓에 농지를 경매로 취득 후 1주일 내인 매각결정기일까지 농취증을 법원에 제출해야 하는 것에 대한 부담을 느끼게 됐다.

바램이 있다면 이러한 농지법의 개정에 맞춰 농취증을 제출해야 하는 기간 역시 변화가 있어야 하지 않을까? 물론 경매절차를 변경하려면 민사집행법을 개정해야 하는 부담이 있으나, 민사집행법 개정 없이 농취증 제출기간을 매각결정기일(낙찰 후 7일)까지가 아니라 매각확정기일(낙찰 후 14일)까지로 늘리는 방법이 있다.

그러면 매각결정기일에는 농취증 제출 여부와 상관없이 낙찰로 인한 매각허가결정을 하고, 매각확정기일까지 농취증을 제출하지 않으면 그때 가서야 매각허가결정을 취소하고 보증금 몰수 여부를 결정하면 되지 않을까 싶다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자
☎02)2055-2323