우광연
반포주공1단지 재건축 경매
최근 아파트 가격이 상승중인 곳들이 많고 신고가가 나오는 곳들도 있습니다. 이들 지역 중 반포의 인기가 대단합니다. 반포주공아파트 경매건이 24년 8월 21일 있었는데 감정가 보다 약 20억을 더 써낸 사람에게 낙찰이 되었습니다.
1. 반포주공1단지 입지
(출처 :카카오맵)
반포주공1단지 중 1,2,4주구는 반포디에이치클래스트 아파트(반디클)로 구반포역 남측 3주구는 래미안트리니원아파트로 재건축이 됩니다. 반포주공1단지 아파트들은 저층아파트단지가 재건축이 되고 대단지라 사업성이 매우 좋은 아파트 단지 입니다.
2. 반포주공 아파트 재건축 개요
(출처 :서초구 공동주택 & 재건축 정보포털)
반디클은 24년 3월에 착공이 되었습니다.
(출처 :서초구 공동주택 & 재건축 정보포털)
재건축이 되면 기존 66개동 2210세대에서 50개동 5002세대로 거듭나게 됩니다.
3. 경매사건개요
(출처 :부동산태인)
2022년에 감정평가가 된 물건입니다. 52억원이 감정평가금액인데 71억원이 넘는 금액으로 낙찰이 되었습니다. 경쟁율도 높았는데요. 22명이나 입찰을 했습니다. 착공을 한 상태라 취득세도 4.6%를 내야하고 대출도 어려운 전액 현금으로 대금을 치뤄야 하는 물건인데 경쟁율이 높았습니다. 반포 신축아파트에 대한 인기가 실감됩니다.
(출처 :부동산태인)
2등 입찰가도 67억원이 넘었구요. 건물이 철거된 상태라 권리분석은 토지등기상 권리들만 하면 되는데 인수랄 권리없이 모두 소멸됩니다. 단 투기과열지구내 재건축 사업구역이라 조합원지위양도양수에 대한 검토가 필요합니다. 원칙적으로는 조합설립인가 이후에는 안되지만 예외조항이 있습니다. 예외조항 중 하나가 주택법 시행령에 있는 금융기관에 의한 경매가 있습니다. 신한은행이 경매신청권자라 이에 해당이 됩니다.
(출처 :부동산태인)
최근 재개발 재건축 사업이 진행되는 물건들은 경매법원에서 사실조회신청을 하여 관련 정보를 기재해 주는 경우들이 많습니다. 기재가 안되어있다면 직접 조합사무실등에 문의를 해봐야 할것입니다. 재건축 조합 회신 내용을 보면 조합원이고 2017년 관리처분당시 분양신청을 받았었으나 시간이 오래 흘러 다시 재분양신청을 받는다고 되어 있습니다.
4. 재건축 관련 검토내용
1) 조합원 지위양도
조합원 지위양도는 앞서 언급한 바와 같이 예외적으로 승계가 가능한 상황입니다.
2) 이주비대출
이주비 대출 받은 경우 조합원의 지위를 승계하게 되므로 이주비 대출을 받은 경우 이를 승계하게 되는데요. 이주비대출은 통상 기존에 대출이 있거나 하면 이를 다 말소하거나 이주비 대출 한도내에서 기대출을 뺀 금액만 가능합니다. 이건의 경우 전주세무서 납세담보 근저당권이 42.6억 설정되어 있어 이주비대출을 받을수 없는 조건입니다.
3) 추가분담금
사업성이 좋은 재건축단지이다 보니 52평형이나 59평형을 무상으로 받을수 있는 여건이 되었었습니다. 그런데 2017년 기준 조건이라 코로나 이후 공사비들이 다 많이 올라 약간 변동이 생길 가능성이 있어 보입니다.
4) 초과이익환수
재건축하면 초과이익환수제가 떠오르실텐데요. 반포주공1단지는 초과이익환수대상이 아닙니다. 초과이익환수제도 시행전에 관리처분인가를 신청하였기 때문입니다. 이후 관리처분 무효소송이 있었으나 잘 마무리 되어 초과이익환수는 피해갈수 있었습니다.
올 3월 착공을 했지만 길어지는 사업기간으로 인해 조합원에 피해가 더 생길수도 있어 선착공 후공사비 협상으로 진행중입니다. 공사비에 대한 합의가 진행중인것입니다. 아직 일반분양분 분양가 등이 나오지 않았지만 공사비에 따라 분담금이 나올수도 있다는 의견도 있고 일반분양가를 높여 상쇄할수 있을거라는 의견도 있습니다.
5. 시세분석
1) 실거래가
조합설립 이후 조합원지위양도제한이 있어 거래가 많이 되기는 힘든시기라 최근 거래는 없습니다. 23년도에 30평형대 물건들이 40억원대에 거래된 내역이 있습니다.
2) 온라인 매물
네이버 상에는 같은 면적의 아파트가 60억원에 나와 있기는 하나 거래가 가능한 물건들은 거의 없는 것 같습니다. 조합원지위양도제한 때문입니다. 그렇다 보니 본건은 시세파악 하는게 쉽지 않습니다. 그리고 하나 더 헷갈리는게 있습니다.
네이버 표시에는 공급면적이 105.79제곱미터이고 전용면적이 84.62제곱미터로 나와 있습니다.
네이버에는 전용면적이 84제곱미터로 되어 있는데 경매물건 전용면적은 107.47제곱미터입니다. 반포주공1단지 아파트는 전용면적기준으로 평을 분류하는데 네이버에서는 잘못 기재가 되어 있어 전용면적기준으로 맞춘다면 경매물건이 42평물건으로 오해가 될수도 있습니다.
매각대상은 32평인데(평형이 아닌 평입니다) 평형기준으로 오해해서 경매물건이 42평형으로 볼 여지도 있다는 점입니다. 최고가 매수신고인이 71억을 넘겨 입찰했는데 혹시 이 부분에서 헷갈린건 아니겠지요?
3) 인근 신축시세분석
착공이 된 상태라 완공이 된다면 얼마정도의 시세가 형성될지 인근 신축시세들로 가늠해 볼수 있을것입니다.
인접한 아크로리버파크 52평형이 최근 70억과 71억원에 거래된 내역이 있습니다.
래미안 원베일리 52평형도 65억원에 거래된 내역이 있습니다.
6. 반디클의 미래가격은 어떻게 될까?
71억원에 낙찰을 받으신 분은 52평형이나 59평형으로 분담금없이 받을수 있다고 가정하면 향후 시세를 최소 80억원이상으로 보고 입찰을 했을것 입니다.
반디클 홍보영상입니다. 한강뷰는 기본이고 커뮤니티 부분에 상당한 심혈을 기울였습니다. 대단지 아파트이다보니 다양한 시설들이 들어갑니다. 홍보영상에 나와 있는 시설을 갖춘 아파트는 아마 대한민국에는 없을것 같습니다. 입주시점 또는 입주후에도 꾸준히 수요가 있을 아파트로 보입니다. 100억원을 호가할수도 있을 분위기입니다.
추가분담금이 안나온다면 최상의 시나리오로 갈수 있지만 아직 미확정인 상태이고 대출도 어렵고 이제 착공한 아파트라 입주시까지 3~4년이 걸림에도 고가의 아파트에 많은 사람들이 몰렸습니다. 강남권에서 신축아파트를 살수 있는 투자는 결국 재건축 밖에 없을것이고 경매를 통한다면 더 좋은 결과를 낼수도 있습니다. 한강변에 반포 다음으로 재건축을 할 압구정의 미래도 밝아 보이는 이유입니다.
부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표
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